Как можно расторгнуть ипотечный договор с банком?

Расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика – явление редкое. В одностороннем порядке отказаться от сделки практически невозможно. Проблема кроется в природе обязательства. Залог недвижимости служит обеспечением по кредитному соглашению. Он призван покрыть риски невозврата денег. Именно поэтому освобождение имущества от обременения до истечения установленного срока носит исключительный характер.

Общие условия расторжения

Статья 450 ГК РФ устанавливает базовые правила выхода из сделок. Если инициатором выступает один участник, вопрос разрешается судом. Основанием становится грубое нарушение договора партнером. Под таковым норма понимает действия или бездействие, в результате которых пострадавшая сторона несет убытки либо лишается ожидаемых выгод. Норму можно применить к отношениям залогового кредитования.

Расторжение ипотечного договора через суд допускается при совершении банком серьезного нарушения. Так, основанием может стать уклонение от фактического перечисления займа либо только частичная передача денег. Грубым нарушением служители Фемиды признают и самовольное списание средств со счетов клиента.

Дела рассматриваются судами общей юрисдикции по правилам второго подраздела ГПК РФ. В заседании важно доказать несоответствие удержанных сумм размерам ежемесячных взносов. Подтверждением могут служить график платежей, выписки со счетов, переписка с банком.

Статья 450 ГК РФ указывает также на иные случаи, когда у контрагента появляется право разорвать отношения. Они определяются законом либо соглашением. Сослаться на эту часть нормы можно, например, при передаче имущества в залог накануне объявления о банкротстве.

Вам будет интересно прочитать

Как снять обременение с квартиры: пошаговая инструкция

 

---

Досрочное погашение займа

Нередко под расторжением договора ипотеки по инициативе заемщика понимают единовременную оплату кредита. Такая трактовка некорректна. В случае досрочного погашения займа речь идет об исполнении сделки. Залог прекращается в силу ст. 352 ГК РФ.

Порядок действий следующий:

1. Уведомление банка о намерении погасить ипотечный кредит. Если в соглашении не установлено специальных правил, извещение необходимо направить за 30 дней (ст. 810 ГК РФ). Порядок применяется лишь в отношении некоммерческих займов. При выдаче ипотечного кредита предпринимателям или корпорациям возврат денег до наступления установленной даты осуществляется с согласия банка.
2. Получение справки о погашении. В день списания средств заемщику выдают документ о полном расчете. Получить его следует во избежание последующих споров и претензий.
3. Погашение залога. Запись об освобождении недвижимости от обременений вносится в ЕГРН. Основанием становится заявление залогодержателя. Исключением являются случаи выдачи закладной. Наличие ценной бумаги упрощает процедуру. Ее с отметкой банка об оплате задолженности выдают заемщику. Это позволяет официально зарегистрировать снятие ипотеки без участия кредитной организации (ст. 25 закона 102-ФЗ).

Особенностью прекращения залога при досрочном погашении займа является отсутствие спора. Вопрос разрешается участниками сделки без обращения в суд. Предъявить иск собственнику недвижимости придется лишь при уклонении банка от выдачи закладной или снятия обременения. Если недобросовестность подтвердится, с ответчика взыщут компенсацию убытков, в том числе возмещение морального вреда.

Вам будет интересно прочитать

Как доказать банку свою неплатежеспособность

 

---

Уничтожение имущества

После гибели объекта залогодатель вправе восстановить его за собственный счет. О своем намерении он извещает банк в письменном виде (п. 4 ст. 345 ГК РФ). На практике механизм реализуется редко. Залог погашается со ссылкой на ст. 352 Кодекса, кредитный договор расторгается, а задолженность оплачивается страховой компанией в пределах определенного полисом лимита. Последствия утраты ипотечной недвижимости прописаны в ст. 36 закона 102-ФЗ.

Порядок действий выглядит следующим образом:

• документальное закрепление факта уничтожения предмета залога (например, акт о пожаре);
• извещение страховой компании и банка;
• расторжение ипотечного договора со ссылкой на утрату обеспечения;
• подача заявления на выплату возмещения, в том числе в пользу кредитного учреждения;
• оплата остатка задолженности, если страховой выплаты оказалось недостаточно;
• получение справки о погашении займа и закладной с отметкой банка;
• исключение записи об ипотеке из государственного реестра.

Одновременно с погашением залога собственник вправе снять объект с регистрационного учета. Для этого ему потребуется подать заявление в Росреестр и приложить справку ЦТИ об уничтожении строения.

Вам будет интересно прочитать

Как правильно продавать ипотечную квартиру

 

---

Недействительность кредитного договора

Аннулирование основного обязательства влечет прекращение залога. Оспорить соглашение о займе можно по нескольким основаниям (параграф 2 главы 9 ГК РФ). Чаще всего причинами разбирательств становятся:  

1. Заключение сделки неуполномоченным лицом. Передать имущество в обеспечение может собственник либо участник, владеющий им на праве хозяйственного ведения. Если условие не соблюдено, договор ничтожен. Принципы рассмотрения и оценки таких споров подробно описаны определением ВС РФ № 14-КГ18-9.
2. Принуждение, мошенничество или угрозы. Основанием для расторжения ипотечного договора станет вступивший в силу приговор суда. Пострадавшему придется доказать факт совершения преступных действий. При этом обратиться с требованием о недействительности займа гражданин должен сразу после устранения противоправного воздействия.
3. Неспособность физлица понимать суть сделки. Аргументами в таких спорах выступают результаты судебно-психиатрической экспертизы. Примером может служить определение Мосгорсуда по делу № 33-16102/2018.

В случае недействительности кредитного соглашения договор залога будет расторгаться в судебном порядке. Бремя доказывания ляжет на истца.

Пропуск банком срока давности

Если заемщик не исполняет обязательства, кредитное учреждение вправе выдвинуть требование об обращении взыскания. Сделать это банк обязан в течение 3 лет (ст. 196 ГК РФ). Пропуск установленного законом периода лишает финансовую организацию судебной защиты. О необходимости освобождения недвижимости от обременения в таких ситуациях заявил ВС РФ в определении № 84-КГ16-7 от 01.11.2016. Высшая инстанция отметила, что пропуск срока исковой давности исключает обращение взыскания, в том числе во внесудебном порядке.

Разъяснение интересно отсутствием прямых отсылок к закону. Служители Фемиды истолковали нормы комплексно. Так, ВС РФ исходил из правовой природы залога. Обременение призвано обеспечивать возможность обращения взыскания. Если же по основному обязательству истекает исковая давность, смысл сделки пропадает.

Основанием погашения ипотеки в рассматриваемой ситуации становится вступившее в силу судебное решение. Убедить банк снять обременение добровольно не удастся. Спор придется разрешать в исковом порядке.

Вам будет интересно прочитать

Нечем платить ипотеку: что делать?

 

---

Банкротство собственника

Основанием расторжения соглашения о залоге может стать финансовая несостоятельность. Инициатива исходит от арбитражного управляющего или кредиторов. Основным аргументом становится предоставление приоритета одному из взыскателей. Вероятность оспаривания высока в следующих ситуациях:

• имущество передано в обеспечение уже действующего обязательства;
• отсутствие доказательств фактического получения займа;
• передача недвижимости в залог с целью получения наличности и сокрытия ее от кредиторов.

Критерии недействительности сделок закреплены  ст. 61.3 закона 127-ФЗ. Основанием погашения записи об ипотеке становится судебное решение. Возврат займа, обеспеченного спорным залогом, юридического значения иметь не будет. Выдавший деньги кредитор сможет претендовать на удовлетворение своих требований согласно очередности (ст. 134 закона о банкротстве).

Таким образом, юридический механизм расторжения ипотечного договора залогодателем или заемщиком проработан хорошо. Оснований довольно много. Однако в большинстве случаев добиваться освобождения недвижимости от обременения придется в суде. Служители Фемиды удовлетворят требования только добросовестных залогодателей. Использовать нормы в целях уклонения от оплаты долгов не получится.