Как правильно продавать ипотечную квартиру

Продажа ипотечной квартиры предполагает участие третьей стороны – банка, который должен одобрить ее. В статье расскажем, законна ли реализация недвижимости с обременением и на что следует обращать внимание при проведении сделки.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке

Права участников ипотечной сделки регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ. Согласно ст. 29 настоящего нормативного акта, заемщику разрешается использовать ипотечную жилплощадь по назначению. Это значит, что он может не только проживать в ней, но и:

• зарегистрироваться самому и/или прописать третьих лиц;
• сдавать в аренду, получая из имущества доход.

Однако если речь идет о распоряжении жилплощадью, возникают ограничения. В соответствии со ст.37 №102-ФЗ, заемщик может менять, дарить или продавать ипотечное имущество только с согласия банка, выдавшего кредит. При нарушении данного условия, сделка может быть оспорена, а имущество, согласно ст. 301 ГК РФ, переходит в собственность банка.

Таким образом, продать ипотечную квартиру можно, но только с согласия кредитора.

Варианты продажи

Есть четыре законных способа продать квартиру в ипотеке. Рассмотрим подробно каждый из них.

Досрочное погашение

Это самый простой для понимания, но самый сложный для реализации способ реализации ипотечной недвижимости из-за сложностей с поиском покупателя. Процедура заключается в погашении им остатка долга, после чего обременение аннулируется и квартира переоформляется на нового собственника. Такой способ называют «доверительным», так как покупатель несет основной риск, закрывая ипотеку до оформления акта приема-передачи имущества.

Чтобы обезопасить его, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, а после снятия обременения – основное соглашение с перерегистрацией объекта недвижимости.

Такая сделка подходит для всех типов недвижимости на первичном и вторичном рынке. Но из-за высокого риска покупателя, чаще применяется при продаже новостройки на этапе строительства.

Погашение ипотеки в ходе сделки

В этом случае банк является непосредственным участником сделки, как получатель задатка. Отличительная особенность метода – использование двух депозитарных ячеек с разными условиями:

• в одну кладется сумма задатка (в размере невыплаченного жилищного кредита);
• в другую – остаток стоимости недвижимости.

Такой вариант сделки наиболее безопасный, так как риски для каждой стороны минимальны:

• покупатель не откажется от соглашения – он уже заплатил банку;
• продавец не сможет присвоить деньги – они вернутся к покупателю в случае отмены договора (в том числе, при возникновении форс-мажорных обстоятельств);
• банк гарантированно получает остаток долга, выступая гарантом сделки.

Единственный минус – процедура фактически контролируется финансовой организацией, которая определяет все даты. Это не всегда удобно для остальных участников сделки.

Такой вариант продажи ипотечной собственности самый распространенный и одинаково часто применяется как для первичного, так и вторичного рынка.

Продажа долговых обязательств

Второе название данного способа продажи ипотечной квартиры – перезайм. Он предполагает оформление нового кредитного договора, по которому долг погашается другим заемщиком. При этом закладная по-прежнему находится в банке.

Данный вариант продажи самый сложный, так как он несет риски для банка – нет гарантий, что новый заемщик будет платить так же добросовестно, как и предыдущий. Это значит, что получить согласие на продажу будет труднее всего.

Если потенциальный покупатель подходит под требования кредитора (имеет стабильный доход и положительную кредитную историю), то шансы на одобрение сделки повышаются, но по сравнению с другими методами продажи, остаются невысокими.

Такой вариант подходит для всех типов недвижимости, при оформлении сделки, кредитный договор может быть заключен как на прежних, так и на новых условиях.

Продажа квартиры банком

Это самый неприятный вариант реализации объекта недвижимости, он применяется, если заемщик:

• допустил длительные просрочки;
• сообщил банку о невозможности дальнейшего погашения долга.

Обязательное условие – согласие кредитора и владельца жилплощади, но у последнего, как правило, нет выбора. Сделка безопасная для всех участников – продажа проводится со специальных торговых площадок.

Такой метод применятся для квартир в проблемной ипотеке – банк идет на продажу после того, как все другие способы получения долга исчерпаны.

Как договориться с банком

Итак, ключевое условие для реализации недвижимости с обременением – получение согласия кредитора. Чтобы договориться с банком о продаже ипотечной квартиры нужно направить соответствующий запрос в финансовую организацию и дождаться ответа. Заявление подается письменно, по форме, установленной финансовой организацией. Срок ожидания ответа – до 10 рабочих дней, но обычно вопрос решается быстрее.

Получение согласия зависит от следующих факторов:

• способ реализации ипотечной собственности;
• срок выплаты процентов по займу – чем меньше осталось до полного погашения, тем выше шансы на одобрение сделки;
• состояние и рентабельность жилплощади;
• использование депозитарных ячеек для расчета;
• обращение покупателя в данный банк для получения ипотеки (если планируется перезайм).

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Общий порядок продажи ипотечной квартиры следующий:

1. Получение разрешения от банка.
2. Поиск покупателя и согласование условий продажи.
3. Проведение сделки.

В зависимости от способа продажи, этапы процедуры различаются. Рассмотрим их подробнее.

При досрочной уплате

Если выбран такой способ продажи, нужно:

• получить согласие банка;
• определить остаток долга вместе с финансовой организацией;
• оформить предварительный договор купли-продажи с нотариальным заверением (обязательно нужно указать, что покупатель погашает ипотеку вместо продавца и остаток задолженности вносится в виде аванса или задатка);
• выписать из жилплощади всех зарегистрированных лиц, в том числе, несовершеннолетних (с согласованием с органами опеки и попечительства);
• получить у покупателя задаток;
• внести его на ипотечный счет, закрыть долг и снять обременение;
• подписать основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности;
• получить остаток суммы и завершить сделку.

Это самый быстрый способ продажи, при котором согласие банка имеет минимальное значение. Но он самый рискованный для покупателя, так как продавец может выйти из сделки в любой момент. Благодаря нотариальному заверению, покупатель может вернуть уплаченные средства, но решение вопроса в судебном порядке сильно затягивает этот процесс.

Если долг погашается в ходе сделки

Такой способ продажи предполагает следующие этапы:

• получение согласия банка и определение остатка долга;
• открытие двух ячеек, в которые покупатель закладывает денежные средства: в одну для кредитора (в размере задолженности), в другую – для продавца;
• подписание договора купли-продажи и регистрация сделки;
• получение продавцом денег из первой ячейки для погашения ипотеки;
• выдача покупателю погашенной закладной и снятие обременения;
• получение продавцом денег из второй ячейки.

Если оформляется перезайм

При продаже квартиры вместе с долговыми обязательствами нужно:

• уведомить банк о намерении продать жилье и досрочно погасить ипотеку;
• найти покупателя, желающего взять эту квартиру в кредит (минимальный размер первого взноса должен соответствовать остатку долга);
• заключить договор о задатке с нотариальным заверением (обязательно нужно указать банк, в котором оформляется новый ипотечный заем);
• получить от продавца первый взнос и погасить долг;
• снять обременение;
• передать документы в банк, в котором планируется оформление нового ипотечного кредита (перечень устанавливается финансовой организацией);
• пройти процедура оценки (оплачивается покупателем).

Если кредитор одобряет нового заемщика, остается подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку и получить остаток суммы от покупателя.

Если продает банк

В этом случае сделка предполагает следующие этапы:

• подписание заемщиком согласия на продажу жилья банком;
• оценка объекта недвижимости, выставление на торги и поиск покупателя (обычно это длительный процесс, предполагающий постепенное снижение стоимости квартиры, на которое продавец не может повлиять);
• открытие двух ячеек – первая с суммой долга, вторая с деньгами для продавца (если ипотека оформлена недавно, вторая ячейка может быть пустой);
• оформление договора купли-продажи, снятие обременения и получение банком остатка долга;
• регистрация перехода права собственности и открытие ячейки для продавца.

При таком варианте продажи стоимость квартиры сильно занижается, так как банку нужно вернуть только свои средства и интересы продавца его не волнуют.

Документы для продажи

Для разных вариантов сделки потребуются следующие документы:

• удостоверения личности всех собственников жилплощади (паспорта и свидетельства о рождении лиц младше 14 лет);
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• разрешение органов опеки и попечительства, если в числе собственником несовершеннолетний (предоставляется только в том случае, если сделка не ухудшает жилищные условия ребенка);
• согласие на сделку второго супруга (если квартира приобреталась после заключения брака);
• акт об оценке объекта недвижимости.

Окончательный список формируется банком, в зависимости от конкретных условий сделки.

Возможные нюансы

Что еще нужно знать при продаже ипотечной квартиры:

1. Уплата налогов. Она осуществляется по стандартной схеме: нужно уплатить 13% от вырученной суммы, если квартира продается по цене, превышающей ту, по которой покупалась, а срок владения недвижимостью менее 3-х лет (для объектов, приобретенных после 1 января 2016 года – менее 5 лет).
2. Военная ипотека. Предполагает, что жилье находится в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны (№ 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004). Это значит, что уведомить о намерении продать ипотечную квартиру нужно не только кредитора, но и ФГКУ «Росвоенипотека». В остальном схема продажи не отличается от гражданской ипотеки, но чаще используется вариант досрочного погашения.
3. Если использован материнский капитал. В этом случае детям должны быть выделены доли, а сделка согласована с органами опеки. В противном случае она может быть признана недействительной, в том числе, оспорена детьми после достижения совершеннолетия.

Таким образом, продажа квартиры в ипотеке предполагает более сложную схему, чем стандартная сделка. Но при этом риски продавца минимальны, благодаря тесному сотрудничеству с банком.