Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Предварительный договор купли-продажи недвижимости составляется сторонами по обоюдному желанию. Документ не влечет перехода прав на объект, но фиксирует намерение совершить сделку. Соглашением участники закрепляют только базовые условия отчуждения имущества. Порядок регламентируется ст. 429 ГК РФ.

Цели заключения договора

Составляя предварительное соглашение, участники снижают риск срыва сделки. После подписания документа продавец не вправе повысить цену, а покупатель – передумать. В случае уклонения одного из контрагентов, пострадавшая сторона получает компенсацию.

Защитная функция является основной, но не единственной. Предварительный договор  заключают, если стороны не могут согласовать все детали. В документе прописываются намерения и базовые принципы сделки. На решение оставшихся вопросов отводят дополнительный срок.  С этой целью проводятся переговоры, деловые встречи, привлекаются профессиональные медиаторы. Инструмент широко применяется при приобретении сложных недвижимых комплексов (например, предприятий). Кроме того, предварительный договор становится основанием внесения задатка.

Документальное закрепление намерений практикуется и частными лицами. Инструмент позволяет оформить отношения с покупателем, не успевшим собрать необходимую сумму. Дополнительное время отводится на получение займов или поиск иного источника средств.

Особенности заключения сделки

Содержание предварительного соглашения определяется статьями 429 и 549 ГК РФ. В документе обязательно должно присутствовать описание предмета. Требования к сделке уточнил Верховный суд постановлением № 49 от 25.12.2018 года.

Так, высшая инстанция признает действительность предварительного договора при фактическом отсутствии у продавца имущества. На момент подписания соглашения участник не обязан обладать отчуждаемым объектом. Однако он должен гарантировать его наличие к моменту купли-продажи.

Описание предмета составляется с опорой на параграф 7 главы 30 ГК РФ. В тексте указывают:

• наименование;
• инвентарный и кадастровый номера;
• место нахождения;
• площадь, этажность;
• прочие характеристики, позволяющие точно идентифицировать объект.

Во избежание споров юристы советуют дополнительно указывать реквизиты правоустанавливающих документов. К сожалению, следовать этой рекомендации удается далеко не всегда. Если продавец обещает продать недвижимость после завершения строительства, описательная часть включает только характеристики будущего сооружения.

Особого внимания заслуживает пункт о цене. Стоимость является существенным условием договора продажи недвижимости. Однако прописывать ее в предварительном соглашении необязательно. На действительность это не влияет. Более того, юридическая грань здесь очень тонка.  Если стороны утвердят выкупную цену, зафиксировав передачу всей или части суммы, сделку признают состоявшейся. Это будет продажа с предварительной оплатой.

Обеспечением намерений может стать задаток. Правовую природу платежа нужно четко обозначать в договоре. Статья 380 ГК РФ даже допускает составление отдельного соглашения. Участникам следует не только определить сумму, но и указать лицо, которое вносит деньги. От этого зависит дальнейшая судьба платежа.

Участники вправе определить также срок купли-продажи. Если точная дата не установлена, он равен 1 году. По завершении этого периода разрешается предъявлять иски о понуждении. На защиту интересов сторонам отведено 6 месяцев. Переговоры и разногласия течения срока не приостанавливают.

Вам будет интересно прочитать

Как продать квартиру без риэлтора: советы юриста

 

---

Что нужно знать о государственной регистрации

Предварительный договор всегда заключается в письменной форме. Соответствующий вывод сделал Верховный суд РФ в п. 24 постановления № 49. Намерения, озвученные устно, ничтожны. А вот государственной регистрации соглашение не подлежит. В обоснование такой позиции высшая инстанция ссылается на статьи 158, 164 и 429 ГК РФ.

Как прекращаются отношения

В большинстве случаев действие предварительного соглашения завершается в момент заключения основной сделки. Отдельный документ составлять не требуется. Основанием прекращения становится и истечение срока. Это происходит, если ни один из партнеров не настаивает на исполнении. Впрочем, закон не исключает отказа от сотрудничества и в одностороннем порядке.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости влечет негативные последствия для инициатора. Сторона, отказавшаяся от исполнения обязательства, должна возместить партнеру убытки. Компенсировать необходимо прямые и косвенные потери. Соглашением могут быть установлены также штрафные санкции (Определение ВС РФ № 305-ЭС18-12143 от 18.12.2018 года).

Если договор был обеспечен задатком, применяется ст. 381 ГК РФ:

Срок возмещения убытков оговаривается предварительным соглашением. Уклонение от расчетов дает пострадавшей стороне право на взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, документальное закрепление намерений налагает серьезные обязательства. Юридический инструмент защищает участников от произвольного отказа от сделки, срыва проектов или недобросовестности партнеров.