Нечем платить ипотеку: что делать?
Если нечем платить ипотеку, скрываться от кредиторов не стоит. Заемщику необходимо известить банк о проблеме и предложить решение. Финансовые затруднения могут быть преодолены за счет реструктуризации, рефинансирования, страхования. В случае стойкой неплатежеспособности должника открывается процедура банкротства. Какой бы тяжелой ни была ситуация, выход найдется.
Краткое содержание
Чем грозит уклонение от оплаты ипотечного кредита
Распространенной ошибкой заемщиков, попавших в сложную жизненную ситуацию, становится уклонение от сотрудничества с банком. Граждане пытаются оттянуть разговор с кредитным менеджером, не отвечают на телефонные звонки, игнорируют письма. Результатом становится начисление штрафов.
Право взыскать неустойку банк приобретает с первого дня просрочки платежа. Расчет производится сотрудниками финансовой организации с опорой на договор. Законом № 217-ФЗ от 23.06.2016 года установлено предельное значение. Если соглашением предусмотрено начисление процентов, максимум не может превышать ключевую ставку ЦБ РФ. В остальных случаях взыскивается 0,06% от просроченной задолженности за каждый день.
Игнорирование требований банка о погашении неизбежно приводит к судебному разбирательству. Залогодержатель требует обращения взыскания на ипотечную недвижимость. При этом штрафные санкции и проценты продолжают начисляться вплоть до расторжения договора.
Лишится ли заемщик единственного жилья
Статья 446 ГПК РФ защищает должников от выселения из домов или квартир. Однако исполнительский иммунитет не распространяется на ипотечную недвижимость. Если жилье является обеспечением по кредиту, на него могут обратить взыскание по требованию залогодержателя.
Остаться без крыши над головой граждане могут лишь при наличии внушительной просроченной задолженности. Статья 54.1 закона 102-ФЗ служит своеобразным барьером. Банк не вправе требовать реализации ипотечной квартиры, если неисполненное заемщиком обязательство слишком мало. Так, гарантированно отказывают в продаже квартир, если:
- просроченный платеж не превышает 5% стоимости помещения;
- должник опоздал с исполнением обязательства менее чем на 3 месяца.
Отклонение иска не снимает обременения с жилья. При усугублении ситуации банк вправе вновь поставить вопрос об обращении взыскания.
В некоторых договорах за кредитором закрепляется полномочие на изъятие и реализацию залогового имущества во внесудебном порядке. Незначительность нарушения препятствует использованию такой оговорки.
Статья 54.1 пресекает злоупотребления и со стороны должников. Пункт о незначительности просрочки не применяется, если график был нарушен трижды в течение 12 месяцев.
Когда должник лишится единственного жилья: анализ судебной практикиЕсли денег нет…
Поиском решения проблемы необходимо заняться на самом раннем этапе. При снижении дохода или полной утрате заработка можно договориться с банком. Это наиболее безопасный и дешевый способ. Если кредитор пойдет на уступки, заемщик избежит начисления неустойки. Его задолженность не изменится, либо вырастет незначительно.
|
Способ |
Краткая характеристика |
|
Реструктуризация |
Условия кредитного договора меняются по согласованию сторон. По просьбе заемщика банк снижает размер ежемесячного платежа, увеличивает срок соглашения или дает отсрочку. Предоставление «каникул» регламентируется ст. 6.1-1 закона 353-ФЗ. Граждане, попавшие в сложную жизненную ситуацию, вправе претендовать на освобождение от взносов. Срок составляет 6 месяцев. При этом наличие финансовых трудностей необходимо документально подтвердить. Заявку удовлетворяют при появлении новых иждивенцев, снижении дохода на 30%, присвоении клиенту инвалидности 1 и 2 группы, затяжной болезни (более 2 месяцев подряд), постановке на учет по безработице. По общему правилу «кредитные каникулы» предоставляются по займам до 15 миллионов рублей. Обеспечением по ним должно быть единственное жилье. Весной 2020 года условия смягчили. Постановлением Правительства РФ № 435 заемщикам разрешили передавать в банк подтверждающие документы после изменения кредитного договора. На сбор справок отвели 90 дней. А вот предельную сумму займа понизили до 2 миллионов рублей. Повышенные нормативы действуют в столице – 4,5, а также в Подмосковье, Санкт-Петербурге и на Дальнем Востоке – 3 миллиона в отечественной валюте. |
|
Рефинансирование |
Выходом из ситуации иногда становится получение нового кредита. Если ипотека оформлялась несколько лет назад, заемщик может сыграть на разнице ставок. В условиях кризиса появилась возможность выиграть несколько процентов годовых. В одном из своих обращений Владимир Путин пообещал реализацию программы со ставкой в 6,5%. Дополнительного снижения ежемесячного платежа поможет добиться и увеличение сроков. Этот вариант доступен добросовестным клиентам с положительной кредитной историей. Минусом является длительное оформление. Особенно сложной процедура становится при рефинансировании ипотечного займа другого банка. |
|
Если денег нет, а просроченные долги уже превысили критическую отметку в 500 000 рублей, заемщик обязан обратиться в суд с иском о несостоятельности. Условием является невозможность исполнения требований банка без ущемления интересов других взыскателей (ст. 213.4 закон 127-ФЗ). Уклоняться от предписания не рекомендуют. Впоследствии такое поведение могут признать недобросовестностью. Процедура занимает 6 – 8 месяцев и требует дополнительных расходов. Если реструктурировать долги и восстановить платежеспособность гражданина нельзя, суд переходит к реализации имущества. Квартиру оценивают и продают с торгов. Выручку направляют на погашение ипотечного займа. Далее проводятся расчеты с финансовым управляющим, покрываются организационные и процессуальные издержки, удовлетворяются претензии кредиторов по реестру. Остаток средств возвращается должнику. Если денег и имущества оказывается недостаточно, кредиторские требования списываются. Банкротство физлиц сложно считать решением. В результате заемщик лишается квартиры. Помимо долга, штрафов и процентов ему приходится оплачивать сопутствующие издержки. |
|
|
Страхование |
При оформлении ипотечного кредита заемщики нередко приобретают полисы защиты. Договоры предполагают переложение обязанностей на страховую компанию при наступлении какой-либо жизненной ситуации. В перечень могут входить смерть клиента, тяжелая болезнь, потеря работы, инвалидность и т.д. Платежи по полису производятся после подачи заемщиком заявления и предоставления доказательств страхового случая. Как правило, сумма и срок покрытия ограничены. Так, страховая компания перечисляет деньги лишь за период действия листа нетрудоспособности или в пределах определенной суммы. Как только выплаты достигают утвержденного максимума, банк вновь обращается за исполнением к заемщику. |
Сколько раз можно рефинансировать ипотеку на квартиру?Как избавиться от ипотеки и сохранить квартиру
В отечественной правовой системе не существует инструментов, позволяющих погасить ипотеку в обход интересов банка. Тем не менее, практика разительно отличается от теории. На протяжении нескольких лет в России усугубляется ситуация с просроченными займами. В 2019 году ФССП РФ возбудила исполнительные производства по принудительному взысканию кредитов на сумму 1,08 триллиона рублей.
Доля проблемных ипотечных кредитов невелика – около 1%. Однако эксперты ожидают увеличения этого показателя в связи с пандемией в 6 раз. Ситуация может стать критической уже летом. Часть заемщиков попадет под действие правительственного постановления № 435. Льготникам дадут 6-месячную отсрочку.
Остальным придется вступать с банком в длительные переговоры. Финансовые организации будут заинтересованы в сотрудничестве по следующим причинам:
- Регуляторный риск. Рост объема просроченных кредитов снижает показатели надежности и стабильности банка. В условиях экономического кризиса это грозит отзывом лицензии. Финансовым организациям выгоднее оказать клиенту помощь в сохранении платежеспособности.
- Снижение ликвидности залога. Падение доходов россиян неблагоприятно сказывается на вторичном рынке недвижимости. Добившись решения об обращении взыскания на квартиру, банк столкнется с отсутствием спроса. Продажа помещения, особенно в провинциальных городах, может затянуться на неопределенный срок.
- Коллапс судебной системы. В течение всего периода самоизоляции служители Фемиды откладывают разрешение несрочных дел. По существу рассматриваются только неотложные споры. Возобновление же работы будет происходить в период резкого всплеска активности. В мае-июне 2020 года ожидается рост числа новых исковых заявлений (процессы о форс-мажоре, расторжении арендных сделок, трудовые конфликты). Это означает, что ожидать решения по искам об обращении взыскания на ипотечную недвижимость банкам придется очень долго.
Правильная расстановка акцентов поможет заемщику добиться лояльности кредитора. Если финансовое положение недалеко от банкротства, банк может согласиться на частичное списание задолженности. Юридической основой такого решения станет ст. 415 ГК РФ. В обмен заемщику придется выплатить какую-то сумму либо гарантировать внесение взносов по вновь согласованному графику.
В судебной практике встречаются и исключительные случаи. Так, избавиться от ипотеки можно без погашения задолженности. Прецедент создан ВС РФ при рассмотрении дела 84-КГ16-7. Из определения от 01.11.2016 года следует, что между гражданами был заключен договор купли-продажи. Поскольку оплата недвижимости производилась после государственной регистрации, на квартиру наложили обременение. Впоследствии между сторонами возник спор. Покупатель заявлял о полной оплате и требовал снятия ипотеки. Продавец обвинял истца в обмане. Противостояние длилось более 3 лет. В результате ответчик (залогодержатель) пропустил срок давности. На момент рассмотрения дела о прекращении ипотеки он не мог предъявить иск о взыскании долга и обращении взыскания на имущество. Верховный суд РФ счел это достаточным аргументом. Недвижимость освободили от залога.
Маловероятно, что схема будет работать с банком. Применительно к ипотечным заяймам та же инстанция придерживается куда более жесткого подхода. Примером отрицательной практики является определение ВС РФ № 127-КГ16-10.
А вот использование гражданами материнского капитала создаст кредиторам немало проблем. Формально обращать взыскание на ипотечные квартиры не запрещено. Однако требования банков явно ущемляют интересы несовершеннолетних. Суды в такой ситуации встают на сторону семей. Иски отклоняют (решение Свердловского райсуда г. Иркутска по делу № 2-2617/2015).
Как написать претензию на некачественную услугу
Претензия на некачественные услуги составляется в том случае, если исполнитель отказывается устранять их недостатки, выявленные потребителем.
30.03.2020
Как правильно продавать ипотечную квартиру
Продажа ипотечной квартиры предполагает участие третьей стороны – банка, который должен одобрить ее.
26.05.2020
Продажа квартиры с обременением - что это такое?
Купля-продажа квартиры с обременением допускается при соблюдении ряда правил.
26.06.2020
Помощь государства гражданам в связи с коронавирусом
Поддержка граждан в связи с коронавирусом обеспечивается за счет средств бюджета. Помощь оказывают адресно с учетом финансового и социального положения россиян.
21.04.2020
Кто в России зарабатывает больше всех
Самые прибыльные профессии из года в год меняются, но в Топ-10 России с самой высокой зарплатой, то слегка опускаясь, то поднимаясь, входят IT- специалисты, аналитики бизнеса, маркетологи, стоматологи, адвокаты, психотерапевты, госслужащие. Впрочем, не всё так просто.
03.03.2020