Продажа квартиры с обременением - что это такое?

Купля-продажа квартиры с обременением допускается при соблюдении ряда правил. В большинстве случаев распорядиться имуществом собственник вправе с разрешения лица, в пользу которого установлено ограничение. Информация о таких особенностях недвижимости признается общедоступной. Получить ее можно при обращении в бесплатному онлайн-сервису Росреестра.

Природа и виды обременений

Содержание права собственности на имущество раскрывает ст. 209 ГК РФ. Норма включает в понятие возможность свободного использования, владения и распоряжения. В интересах государства, общества или отдельных лиц могут устанавливаться ограничения. Единого перечня таких обременений закон не содержит. В практике принята следующая классификация:

Цель

Наименование

Общая характеристика

Защита публичных и частных интересов

Сервитут

Статья 277 ГК РФ позволяет налагать ограничения на здания, сооружения и прочие объекты недвижимости. Применительно к квартире сервитут выражается в особой эксплуатации фасада, несущих конструкций, кровли. Так, по иску чиновников собственнику запрещают менять окна или реконструировать помещение. Это, как правило, касается архитектурных и исторических памятников. В некоторых случаях установить обременение могут и в пользу других владельцев жилья. Например, судом признается общее право пользования проходной комнатой в коммунальной квартире. Собственник такой площади может требовать соответствующей компенсации.

Гарантия исполнения долгового обязательства

Залог

Обременение именуется также ипотекой. Квартира служит гарантией возврата займа банку или иному кредитору. Если должник не может выполнить свои обязательства, взыскание обращают на недвижимость. Собственник вправе пользоваться и владеть ипотечным жильем. Однако продать помещение он может только с письменного разрешения залогодержателя (ст. 37 закона 102-ФЗ).

Обеспечительная мера

Арест

Судебный пристав вправе установить ограничение в рамках ст. 80 закона 229-ФЗ. Мера применяется в следующих целях:

  • исполнение решений о конфискации;
  • обеспечение сохранности имущества, на которое должно быть обращено взыскание;
  • выполнение предписания суда, рассматривающего спор (ст. 140 ГПК РФ).

В большинстве случаев арест препятствует отчуждению недвижимости. Право пользования помещением ограничивается редко.

Полномочия на применение меры есть и у других государственных органов. Так, арест вправе налагать налоговая инспекция с санкции прокурора (ст. 77 НК РФ).

Запрет на совершение сделок

Обременение устанавливается налоговыми органами на основании п. 10 ст. 101 НК РФ. По содержанию ограничение мало отличается от ареста. Собственника лишают возможности отчуждать имущество, передавать его в доверительное управление, залог или аренду. Отличием становится отсутствие санкции прокурора (письмо Минфина РФ № 03-02-07/1/917 от 19.01.2015 года).

Защита собственника

Запрет сделок с недвижимостью без участия хозяина

Наложить такое обременение может сам правообладатель. Владелец подает в Росреестр заявление. Мера направлена на исключение регистрационных действий с квартирой без личного участия собственника. Основанием является ст. 36 закона 218-ФЗ. Запись в ЕГРН предотвращает переход прав на объект или установление ограничений по требованию третьих лиц. Исключение сделано лишь для судов,   приставов-исполнителей, уполномоченных законом органов. Собственник может в любое время отозвать свое заявление.

Право пользования

Завещательный отказ

Специфическая форма обременения встречается в практике нечасто. Наследодатели могут возлагать на получателей имущества отдельные обязанности. Так, в завещании квартиры разрешается оговаривать условие о проживании в ней конкретного человека. Право пользования сохраняется за такими людьми в случае отчуждения недвижимости. Новые собственники не могут требовать выселения. Ограничение прописывается в завещании. Оно действует в течение указанного наследодателем срока либо до смерти отказополучателя (ст. 1137 ГК РФ).

Аренда или наем

Заключение собственником договора о передаче квартиры во временное платное пользование тоже является обременением. Если соглашение заключено на срок более года, оно подлежит государственной регистрации (ст. 609, 674 ГК РФ). Сделка не ограничивает собственника в распоряжении. Однако новый владелец будет обязан принять на себя обязанности арендодателя/наймодателя.

Рента

Обременение регистрируется в ЕГРН по правилам ст. 586 ГК РФ. Собственник вправе отчуждать квартиру. При этом покупатель будет обязан выплачивать ренту получателю.

А вот стандартную прописку людей в жилом помещении сложно назвать ограничением. В случае смены собственника все зарегистрированные лица должны сняться с учета. Если требование не выполняется добровольно, новый владелец может настаивать на освобождении квартиры в судебном порядке (ст. 292 ГК РФ). Особые правила применяют лишь к помещениям, в которых проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане. На отчуждение таких объектов требуется письменное разрешение органов опеки.

Правовые аспекты продажи жилья с ограничениями

Возможность заключения сделок с квартирой напрямую зависит от типа обременения. Если речь идет об аренде, найме, ренте, сервитуте, продавец обязан уведомить о дополнительных обязанностях покупателя. Нельзя утаивать информацию, если в квартире прописан человек по завещательному отказу. Сделки совершаются только по обоюдному согласию, а обстоятельства признаются существенными.

Письменное разрешение требуется на отчуждение недвижимости с обременением по ипотеке. Одобрить соглашение должен залогодержатель. Согласие нужно получить также при проживании в помещении несовершеннолетних и недееспособных лиц. А вот наличие запрета сделок или ареста полностью исключает продажу.

Пошаговая инструкция

Порядок оформления договора с квартирой, обремененной рентой, арендой, наймом, не будет отличаться от стандарта. Сторонам потребуется составить соглашение, определить размер оплаты, а затем обратиться в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации. При этом в контракте нужно указать факт перехода к покупателю обязанностей прежнего собственника. Письменного согласия лица, в пользу которого установлено обременение, не требуется. Однако иное может оговариваться в соглашении (аренды, ренты, найма). Аналогичный порядок применяется к помещением с сервитутом.

Несколько сложнее будет продать ипотечную квартиру. Собственнику нужно:

  1. Отыскать покупателя. Приобретателю придется смириться с возможностью обращения взыскания на недвижимость. Если заемщик не сможет исполнить кредитный договор, банк потребует удовлетворения из стоимости жилого помещения. Особый статус имущества влияет на выкупную цену. Дисконт зависит от остатка задолженности.
  2. Получить согласие залогодержателя. Вопрос об одобрении сделки банк рассматривает в индивидуальном порядке. Обращение составляется в произвольной форме. Решение по заявке во многом зависит от судьбы кредита. Шанс получить разрешение появляется, если вырученные средства направляются на досрочное погашение задолженности. Повлиять на позицию банка может техническое состояние квартиры, ее ликвидность, срок договора, размер процентов, история сотрудничества с клиентом.
  3. Заключение договора. Письменное разрешение залогодержателя становится неотъемлемым приложением к соглашению о купле-продаже. Переход права регистрируется в ЕГРН.

Если банк отказывается одобрять сделку, продать ипотечную квартиру не получится. Альтернативным способом станет досрочное погашение займа. Сделать это можно, используя средства покупателя. Приобретатель жилья передает будущему продавцу деньги. Заемщик направляет полученную сумму на оплату кредита и требует прекращения залога. Договор же купли-продажи заключается после погашения записи об ипотеке.

Реализация квартир, в которых проживают недееспособные или несовершеннолетние иждивенцы собственника, также требует оформления разрешения. Органы опеки удовлетворяют заявление, если продавец гарантирует предоставление таким лицам другого жилья. При этом новое помещение не должно быть хуже или меньше предыдущего. Исключения составляют случаи срочного изыскания средств на лечение, реабилитацию подопечного. К вопросам об одобрении сделок чиновники подходят индивидуально. Во внимание принимают все обстоятельства дела. Согласие оформляют в виде ненормативного акта, письма (постановление ВС РФ № 25 от 23.06.2015). Отказ можно оспорить в суде.

Продать квартиру, находящуюся под арестом или запретом, нельзя. Чтобы заключить договор с покупателем, собственнику придется добиться отмены ограничений. Сделать это можно путем выполнения обеспеченных обременением требований. Кроме того, законность принятых мер разрешается обжаловать в судебном порядке.

Рекомендации юриста

Нередко участники сделки узнают о наличии обременений, арестов или запретов уже после подписания договора. Сотрудники Росреестра приостанавливают процедуру либо отказывают в регистрации перехода прав. К этому моменту покупатель может передать деньги продавцу. Невозможность внесения записи в единую федеральную базу становится причиной длительных судебных разбирательств.

Во избежание подобных ситуаций мы рекомендуем запрашивать информацию из ЕГРН в день заключения соглашения. Кроме того, подписывать договор лучше одновременно с подачей документов на государственную регистрацию.

Фактическую оплату по сделке безопаснее приурочить к моменту включения записи в единый реестр. Реализовать схему поможет аккредитив (ст. 867 ГК РФ). Суть механизма проста. По поручению приобретателя недвижимости банк открывает счет и зачисляет на него выкупную сумму. Продавец может получить деньги лишь после предъявления выписки о переходе прав на квартиру к конкретному лицу. Если условие не выполняется в установленный срок, средства возвращаются к несостоявшемуся покупателю.

Таким образом, продать жилье с обременением можно. Исключения составляют аресты и прямые запреты на отчуждение. Процедура потребует от собственника согласования перехода прав и специфических обязанностей, а также получения разрешений госорганов и заинтересованных лиц.

Подписаться на рассылку
С политикой конфиденциальности ознакомлен
Вам это точно будет интересно
Что такое кредитный рейтинг и как его узнать

Что такое кредитный рейтинг и как его узнать

Кредитный рейтинг физического лица – это оценочный показатель, который характеризует благонадежность и кредитоспособность потенциального заемщика и позволяет банку определить основные риски, которые могут возникнуть при выдаче ему кредита.

03.04.2020

Особенности дарения квартиры близкому родственнику

Особенности дарения квартиры близкому родственнику

Дарение квартиры близкому родственнику – безвозмездный способ передачи недвижимости, который ни к чему не обязывает получателя.

23.06.2020

Отель не возвращает деньги после отмены бронирования: что делать

Отель не возвращает деньги после отмены бронирования: что делать

Если отель не возвращает деньги после отмены бронирования, нужно писать претензию – конечно в том случае, если требование о возврате обосновано.

10.04.2020

А вот это наверняка
За полгода +50% на акциях Яндекса и Тинькова. Как удвоить свой капитал

За полгода +50% на акциях Яндекса и Тинькова. Как удвоить свой капитал

Сегодня хочу немного поделиться с вами своими мыслями о том, как можно в достаточно короткие сроки удвоить свой капитал.

21.03.2020

Увольнение в период карантина коронавируса: что нужно знать

Увольнение в период карантина коронавируса: что нужно знать

Увольнение в период карантина – довольно рискованное занятие, которое может повлечь за собой неблагоприятные последствия для работодателя.

08.04.2020