Продажа квартиры с обременением - что это такое?

Купля-продажа квартиры с обременением допускается при соблюдении ряда правил. В большинстве случаев распорядиться имуществом собственник вправе с разрешения лица, в пользу которого установлено ограничение. Информация о таких особенностях недвижимости признается общедоступной. Получить ее можно при обращении в бесплатному онлайн-сервису Росреестра.

Природа и виды обременений

Содержание права собственности на имущество раскрывает ст. 209 ГК РФ. Норма включает в понятие возможность свободного использования, владения и распоряжения. В интересах государства, общества или отдельных лиц могут устанавливаться ограничения. Единого перечня таких обременений закон не содержит. В практике принята следующая классификация:

А вот стандартную прописку людей в жилом помещении сложно назвать ограничением. В случае смены собственника все зарегистрированные лица должны сняться с учета. Если требование не выполняется добровольно, новый владелец может настаивать на освобождении квартиры в судебном порядке (ст. 292 ГК РФ). Особые правила применяют лишь к помещениям, в которых проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане. На отчуждение таких объектов требуется письменное разрешение органов опеки.

Правовые аспекты продажи жилья с ограничениями

Возможность заключения сделок с квартирой напрямую зависит от типа обременения. Если речь идет об аренде, найме, ренте, сервитуте, продавец обязан уведомить о дополнительных обязанностях покупателя. Нельзя утаивать информацию, если в квартире прописан человек по завещательному отказу. Сделки совершаются только по обоюдному согласию, а обстоятельства признаются существенными.

Письменное разрешение требуется на отчуждение недвижимости с обременением по ипотеке. Одобрить соглашение должен залогодержатель. Согласие нужно получить также при проживании в помещении несовершеннолетних и недееспособных лиц. А вот наличие запрета сделок или ареста полностью исключает продажу.

Пошаговая инструкция

Порядок оформления договора с квартирой, обремененной рентой, арендой, наймом, не будет отличаться от стандарта. Сторонам потребуется составить соглашение, определить размер оплаты, а затем обратиться в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации. При этом в контракте нужно указать факт перехода к покупателю обязанностей прежнего собственника. Письменного согласия лица, в пользу которого установлено обременение, не требуется. Однако иное может оговариваться в соглашении (аренды, ренты, найма). Аналогичный порядок применяется к помещением с сервитутом.

Несколько сложнее будет продать ипотечную квартиру. Собственнику нужно:

1. Отыскать покупателя. Приобретателю придется смириться с возможностью обращения взыскания на недвижимость. Если заемщик не сможет исполнить кредитный договор, банк потребует удовлетворения из стоимости жилого помещения. Особый статус имущества влияет на выкупную цену. Дисконт зависит от остатка задолженности.
2. Получить согласие залогодержателя. Вопрос об одобрении сделки банк рассматривает в индивидуальном порядке. Обращение составляется в произвольной форме. Решение по заявке во многом зависит от судьбы кредита. Шанс получить разрешение появляется, если вырученные средства направляются на досрочное погашение задолженности. Повлиять на позицию банка может техническое состояние квартиры, ее ликвидность, срок договора, размер процентов, история сотрудничества с клиентом.
3. Заключение договора. Письменное разрешение залогодержателя становится неотъемлемым приложением к соглашению о купле-продаже. Переход права регистрируется в ЕГРН.

Если банк отказывается одобрять сделку, продать ипотечную квартиру не получится. Альтернативным способом станет досрочное погашение займа. Сделать это можно, используя средства покупателя. Приобретатель жилья передает будущему продавцу деньги. Заемщик направляет полученную сумму на оплату кредита и требует прекращения залога. Договор же купли-продажи заключается после погашения записи об ипотеке.

Реализация квартир, в которых проживают недееспособные или несовершеннолетние иждивенцы собственника, также требует оформления разрешения. Органы опеки удовлетворяют заявление, если продавец гарантирует предоставление таким лицам другого жилья. При этом новое помещение не должно быть хуже или меньше предыдущего. Исключения составляют случаи срочного изыскания средств на лечение, реабилитацию подопечного. К вопросам об одобрении сделок чиновники подходят индивидуально. Во внимание принимают все обстоятельства дела. Согласие оформляют в виде ненормативного акта, письма (постановление ВС РФ № 25 от 23.06.2015). Отказ можно оспорить в суде.

Рекомендации юриста

Нередко участники сделки узнают о наличии обременений, арестов или запретов уже после подписания договора. Сотрудники Росреестра приостанавливают процедуру либо отказывают в регистрации перехода прав. К этому моменту покупатель может передать деньги продавцу. Невозможность внесения записи в единую федеральную базу становится причиной длительных судебных разбирательств.

Во избежание подобных ситуаций мы рекомендуем запрашивать информацию из ЕГРН в день заключения соглашения. Кроме того, подписывать договор лучше одновременно с подачей документов на государственную регистрацию.

Фактическую оплату по сделке безопаснее приурочить к моменту включения записи в единый реестр. Реализовать схему поможет аккредитив (ст. 867 ГК РФ). Суть механизма проста. По поручению приобретателя недвижимости банк открывает счет и зачисляет на него выкупную сумму. Продавец может получить деньги лишь после предъявления выписки о переходе прав на квартиру к конкретному лицу. Если условие не выполняется в установленный срок, средства возвращаются к несостоявшемуся покупателю.

Таким образом, продать жилье с обременением можно. Исключения составляют аресты и прямые запреты на отчуждение. Процедура потребует от собственника согласования перехода прав и специфических обязанностей, а также получения разрешений госорганов и заинтересованных лиц.