Что делать, если банк хочет расторгнуть ипотечный договор?

Расторжение кредитного договора по инициативе банка грозит заемщику серьезными проблемами. За решением следует требование о досрочном погашении задолженности. Если у клиента отсутствует необходимая сумма, взыскание обращается на предмет залога.

Основания расторжения сделки

Обстоятельства, при которых банк получает право разорвать кредитное соглашение, прописаны в законодательстве. Отказаться от дальнейшего сотрудничества финансовая организация вправе при существенном нарушении сделки (ст. 450 ГК РФ). Правило детализируется ст. 811 Кодекса. В случае нарушения графика платежей по кредиту банк может настаивать на досрочном погашении.

Предъявить требование разрешается на основании, указанном в ст. 50 закона 102-ФЗ:

• сокрытие от залогодержателя информации о правах третьих лиц на имущество;
• грубое нарушение правил содержания, пользования или охраны объекта, создающее угрозу его повреждения или полной гибели;
• уклонение от страхования недвижимости;
• создание препятствий проверке предмета залога;
• пренебрежение порядком отчуждения имущества, в том числе игнорирование интересов банка;
• принудительное изъятие объекта государством;
• предъявление требований об обращении взыскания на недвижимость другими залогодержателями.

Расторжение договора ипотеки с банком не повлечет автоматического изъятия залога. Потерять имущество заемщик рискует лишь при отсутствии необходимой суммы. Для большинства случаев предусматривается судебный порядок обращения взыскания. Исключение сделано лишь для тех соглашений, в которых прямо прописана возможность оперативной реализации залога. Наличие оговорки позволяет ограничиться исполнительной надписью нотариуса.

Подача иска признается обязательной, если (ст. 55 закона 102-ФЗ):

• в ипотеку передано единственное жилое помещение заемщика;
• залогодатель признан безвестно отсутствующим;
• имущество является обеспечением по нескольким обязательствам одновременно;
• речь идет о землях сельскохозяйственного назначения;
• права собственника не регистрировались в ЕГРН;
• ипотека установлена на муниципальное или государственное имущество либо предметы художественной, исторической, культурной ценности.

Вам будет интересно прочитать

Нечем платить ипотеку: что делать?

 

---

Что делать заемщику

О расторжении ипотечного кредитного договора банком клиент узнает из письменного уведомления. Извещение вручают лично либо почтой. Неожиданным такое событие, как правило, не бывает. Финансовые организации всеми силами стараются сохранить заемщиков. О первых просрочках должникам сообщают телефонными звонками. Отказ от дальнейшего сотрудничества является следствием длительного уклонения от погашения задолженности. Шанса на сохранение прежних условий на этом этапе не остается. Банк уверен в недобросовестности или неплатежеспособности человека. Однако предаваться панике не стоит.

Гражданину имеет смысл предпринять попытки к сохранению недвижимости:

1. Единовременное погашение займа. Досрочный возврат всей суммы кредита избавит клиента от длительных процедур по принудительному взысканию. Этот способ актуален при наличии личных сбережений или финансовой помощи родственников. Если банк уже принял решение о расторжении договора, кредитная история испорчена. Воспользоваться механизмами рефинансирования не удастся. Другие участники рынка не рискнут сотрудничать с неплательщиком.
2. Реструктуризация. Инструмент предполагает увеличение срока кредитования со снижением ежемесячного платежа либо предоставление каникул. Порядок описан правительственным постановлением № 373 от 20.04.2015 года. Условиями становятся наличие гражданства РФ, снижение дохода за предшествующие 3 месяца на 30%, обеспечение займа жильем с соблюдением норм площади. Кроме того, кредитное соглашение должно быть заключено не ранее 1 года до реструктуризации. Скорректировать договор займа банк может и по собственной инициативе. Однако при наличии просрочек надеяться на лояльность не стоит.
3. Снижение проблемной задолженности. Право обратить взыскание на залог возникает лишь при достижении суммой недоимки 5% от стоимости имущества. Если заемщику удастся поддерживать этот показатель ниже отметки, изъять квартиру банк не сможет. Суд попросту откажет в требованиях.
4. Ходатайство об отсрочке в реализации залогового имущества. Прошение можно подать с опорой на п. 3 ст. 54 закона 102-ФЗ. Отсрочка предоставляется гражданам, если ипотека не связана с предпринимательской деятельностью. Максимальный период составляет 1 год. При этом заемщику придется сослаться на уважительные причины. Отсрочка не освобождает должника от обязанности компенсировать возросшие убытки кредитора. Проценты продолжают начисляться. Не могут использовать механизм лица, в отношении которых открыто дело о банкротстве. Препятствием также становится риск резкого ухудшения положения залогодержателя.

Если избежать реализации недвижимости не удается, самоустраняться от процедуры нельзя. Заемщик вправе контролировать порядок проведения торгов, обжаловать решения об установлении начальной цены, следить за законностью определения победителя. Активная позиция должника препятствует злоупотреблениям со стороны кредитора. Так, при возникновении подозрений о занижении стоимости объекта следует обратиться к независимому оценщику. Опираясь на заключение можно добиться установления реальной рыночной цены на торгах.