Особенности продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми возможна, но с соблюдением некоторых законодательных нюансов, учитывающих интересы ребенка.

В статье мы расскажем, как провести сделку, чтобы она не была оспорена.

Как продавать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок

Ребенок может быть просто зарегистрирован на жилплощади, но не являться его владельцем.  В такой ситуации сделка купли-продажи упрощается, потому что не нужно согласовывать ее с органами опеки и попечительств. Исключение – прописанный несовершеннолетний сирота либо находится под опекой. В этом случае участие органов опеки в сделке обязательно.

Алгоритм действий для продажи квартиры с прописанным ребенком предполагает, что в первую очередь, необходимо определить место новой регистрации малолетнего гражданина, так как его нельзя выписать в никуда. Если куплена новая квартира, перед продажей старой нужно осуществить регистрацию, если ее нет – можно прописать ребенка у родственников временно. Но здесь нужно учитывать, что согласно ч.2 ст. 20 ГК РФ, место жительства несовершеннолетнего признается место жительства его законных представителей, поэтому вместе с ним придется прописаться матери или отцу.

Далее сделка купли-продажи проводится в стандартном порядке: подготовка документов,  подписание договора купли-продажи, проведение взаиморасчетов и регистрация перехода права собственности.

Как продать квартиру, если собственник — ребенок?

Согласно ч.1 ст. 21 дееспособность гражданина наступает после достижения возраста 18 лет. Это значит, что несовершеннолетние собственники недвижимости могут владеть и пользоваться ею, но не могут распоряжаться.

Соответственно продать квартиру могут только законные представители ребенка: его родители, попечители или усыновители.

Условия продажи квартиры несовершеннолетнего предполагают, что в сделке принимают участие органы опеки и попечительства, защищающие интересы ребенка: проверяют, что получил ли он оплату в полном объеме,  переехал ли в более комфортную квартиру, покинул ли неблагоприятный район и т.д.

В каких случаях опеки одобрят сделку органы

Под улучшением условий можно понимать не только предоставление нового жилья, но и открытие счета на имя ребенка и зачисление туда части от продажи квартиры. В каждом случае органы опеки не будут возражать против продажи.

Предоставление жилья

Этот вариант проще, потому что легче сравнить жилищные условия. Органы опеки определяют, что они улучшились разными способами:

1. По площади. Например, общая площадь продаваемой жилплощади 40м² и на ребенка приходилось 20м². В приобретаемой площадь 90м² и ребенку будет выделено 30м². Это больше, значит оснований для отказа в сделке у органов опеки не будет.
2. По процентному соотношению. Если площадь продаваемого жилья 40м² и на ребенка приходится 20м², то это 50% от общей площади, значит и в новой квартире несовершеннолетнему должно быть выделено не меньше.
3. По цене. Если стоимость доли в новом жилье будет выше, оснований для возражений у органов опеки не будет.

Перечисление денег

Бывают ситуации, когда родители не хотят или не могут выделить ребенку долю. Последнее возможно при оформлении ипотеки, если банк отказывается одобрять сделку, в которой одним из собственников будет несовершеннолетний.  В подобном случае родители могут открыть на имя ребенка счет и положить туда сумму, равную стоимости его доли. Несовершеннолетий может снять их после достижения 18 лет.

Обмен или дарение

Органы опеки не всегда одобряют сделки с переводом денег от продажи на счет ребенка. Основания для отказа:

• более высокая ликвидность недвижимости;
• к моменту достижения совершеннолетия, денег на счете может не хватить даже на покупку доли.

Если возникают подобные разногласия, родители проводят сделку с дарением или обменом. Родители договариваются с опекой, что в день продажи подарят ребенку долю в другой квартире (своей или родственников). Помимо этого на счет малолетнего собственника зачисляется сумма от продажи. Так у него появляется и доля недвижимости и деньги.

Если причина отказа в том, что доля в новом жилье дешевле, чем в предыдущем, родители также могут зачислить ребенку на счет разницу в цене.

Какие документы нужно подготовить?

Чтобы органы опеки одобрили сделку, нужно подготовить следующие документы:

1. Заявление от родителей ребенка. Ходатайство должно поступить и от матери и от отца, даже если они в разводе. Допускается обращение только от одного родителя, если   подтвержден статус матери-одиночки, один из родителей: умер, признан без вести пропавшим, лишен родительских прав, находиться в тюрьме.  В каждом случае нужно предъявить документы, подтверждающие невозможность второго родителя подать заявление. Если ребенок старше 14 лет, он также должен подать ходатайство от своего лица.
2. Удостоверения личности: для лиц старше 14 лет – это паспорт, для тех, кто младше – свидетельство о рождении.
3. Постановление об установлении опеки, если заявление подает опекун.
4. Подтверждение семейного статуса родителей: свидетельство о браке или о разводе.
5. Документация на приобретаемую квартиру: паспорта и свидетельства о рождении собственников, свидетельство о регистрации брака и согласие второго супруга на сделку, если имущество приобреталось в браке.

Также нужно представить документацию на продаваемый объект недвижимости. Понадобится:

• выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений;
• документы, подтверждающие возникновение права собственности: договор купли-продажи/дарения/мены, свидетельство о наследовании и т.д.;
• справка о регистрации по форме №9, если она выдается в регионе обращения;
• справка о характеристиках квартир, также используется не во всех субъектах РФ;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

В зависимости от региона органы опеки могут дополнительно запросить предварительный договор купли-продажи или технический паспорт. Если речь идет об ипотечной квартире, понадобится справка из банка о согласии на предоставление займа для покупки недвижимости, где одним из собственников будет несовершеннолетний.

Процедура получения разрешения в органах опеки

Органы опеки принимают решение по заявлению в течение 15 дней с момента обращения родителей.

Предварительное решение

Чтобы минимизировать риск срыва сделка, лучше получить предварительное одобрение опеки перед поиском новой квартиры. Для этого можно уведомить о своих намерениях по телефону или лично и спросить, какие пакеты нужно предоставить. После того, как они будут собраны, нужно прийти в отделение лично на консультацию и получить предварительное решение. Однако нужно учитывать, что даже если получено согласие на данном этапе, нет гарантий, что решение не изменится на финальной стадии. Чтобы минимизировать подобные риски можно зайти к руководителю и проконсультироваться с ним. Если он также даст предварительное согласие, шансы на фактическое одобрение повышаются.

Далее нужно оценить сложность процедуры продажи. Она не представит трудностей, если соблюдаются следующие условия: новая доля ребенка равна или больше старой, но при этом она меньше половины жилплощади и доли взрослого члена семьи. Соблюдение этих пунктов поможет избежать конфликтов внутри семьи в будущем.

Если с органами опеки достигнута договоренность и нет факторов, усложняющих ситуацию, можно проводить сделку самостоятельно, в противном случае стоит привлечь риелтора.

Требования органов опеки

Законодательство не устанавливает конкретного перечня, по которому можно оценить степень соблюдения прав ребенка. Имеются только рекомендации, которые сотрудники могут принимать  к сведению.

Несмотря на отсутствие четких критериев для проверки соблюдения прав несовершеннолетнего, можно повысить шансы на одобрение, если:

• доля в новом жилье больше, чем в предыдущем;
• количество комнат в новом объекте больше, чем в старом;
• новая квартира расположена в районе с более развитой инфраструктурой и ребенку удобнее добираться до образовательных учреждений.

Также учитываются цели продажи и при принятии решения учитывают все нюансы. Например, опека может разрешить сделку, даже если квартира меньше, но при этом жизнь ребенка улучшится.

Сложнее всего, когда речь идет об ипотеке. Не только банки не любят кредитовать недвижимость с несовершеннолетним владельцем, но и органы опеки считают, что это ухудшение жилищных условий, так как при возникновении проблем с выплатами, возможно отчуждение квартиры.

Помочь в такой ситуации может перечисление всей суммы от продажи на оплату первоначального взноса для уменьшения кредитной нагрузки.

При этом будут анализироваться все факторы: размер кредита, источники для погашения, возможные риски невозврата и т.д., поэтому дополнительно может потребоваться справка о зарплате.

Также проблемы могут возникнуть, если предметом ипотеки выступает квартира в строящемся жилье. Объясняется это тем, что пока дом не введен в эксплуатацию, выделить долю ребенку нельзя, а гарантий соблюдения сроков нет.  Шансы на одобрение возрастают, если:

• у застройщика надежная репутация;
• используется договор переуступки или долевого участия;
• степень готовности больше половины;
• застройщик соблюдает все условия: государственная регистрация ДДУ, страхование гражданской ответственности и т.д.

Причины для запрета

Опека не обязана объяснять, почему продажа невозможна, обычно родители слышат только то, что сделка нарушит права ребенка. Самые распространенные основания для запрета:

• отсутствие заявления от второго родителя;
• район или город, куда планируется переехать хуже того, где они живут сейчас;
• проблемы с инфраструктурой в новом районе, например, школа или детский сад находится слишком далеко;
• уменьшение доли или общей площади при переезде;
• планируется после продажи не купить новую квартиру, а построить дом, в котором и будет выделена доля ребенку;
• несовершеннолетний является наследником по завещанию, но еще не вступил в него.

Зная основные причины отказа, можно повысить свои шансы на одобрение с их учетом.

Процедура продажи квартиры

После того, как получено согласие от органов опеки, можно приступать к сделке продажи.

Подписание договора купли-продажи

Его можно составить самостоятельно либо обратиться к юристу. В документе должны быть указаны следующие сведения:

• сведения о сторонах: ФИО, дата рождения, адрес регистрации, контактные данные и реквизиты паспорта;
• предмет сделки с полным описанием: тип жилья, адрес, технические характеристики, количество комнат, общая и жилая площадь;
• стоимость – цифрой и прописью;
• перечень лиц, имеющих право пользоваться жилплощадью;
• реквизиты правоустанавливающего документа на квартиру;
• сведения о государственной регистрации имущества;
• согласие от второго супруга и органов опеки и попечительства на сделку;
• условия, при которых опека дала согласие на сделку – выделение доли или зачисление денег от продажи на счет ребенка;
• обязательства сторон – продавца передать объект, покупатели – принять и оплатить;
• порядок расчетов;
• ответственность сторон;
• обязательства о подаче заявления на госрегистрацию;
• дата и подписи сторон.

В зависимости от нюансов сделки, в договор могут быть включены дополнительные условия. Чем больше подробностей указано в документе, тем ниже риск оспаривания сделки.

Договор заключается по количеству сторон – у всех должно быть по одному экземпляру и один нужен для передачи в Росреестр.

Также на дату подписания ДКП у каждого участника должен быть на руках экземпляр предварительного ДКП либо авансового соглашения, а также:

• оригиналы пакета документов у продавца;
• расписка от собственника о получении аванса или задатка.

Нотариальное заверение

Если одним из участников сделки выступает несовершеннолетний, нотариальное сопровождение – обязательное условие. Специалист проверит не только корректность ДКП, но и:

• право на сторон на покупку или продажу;
• подлинность предоставленных документов;
• отсутствие обременения на продаваемую жилплощадь.

Если все в порядке, нотариус самостоятельно подаст документы в Росреестр.

Регистрация сделки

Если документы на регистрацию подаются в электронном формате, услуга будет оказана через 1 день, если в бумажном – через три.

Документ, которые нужно представить нотариусу для передачи в Росреестр:

• паспорта и свидетельства о рождении текущих владельцев;
• договор купли-продажи;
• паспорт законного представителя и документы, подтверждающие его право представлять интересы ребенка: свидетельство о рождении или усыновлении, удостоверение опекуна;
• разрешение органов опеки и попечительства на сделку.

Если несовершеннолетний владелец старше 14 лет, дополнительно понадобится:

• его паспорт;
• письменное согласие родителей или законных представителей на сделку;
• разрешение опеки на то, чтобы родители давали такое согласие.

Подтверждение соблюдения прав ребенка

После проведения сделки нужно представить в органы опеки доказательство исполнения своих обязательства: выписку из ЕГРН, в которой указана доля несовершеннолетнего либо выписка из расчетного счета, на который переведены деньги от продажи.

Риски при продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний

При продаже квартиры малолетнего гражданина возникает риск как для продавца, так и для покупателя.

Риск для покупателя

Самая частая проблема, когда продавец не говорит о наличии права собственности у несовершеннолетнего. Если будущий владелец сам не проверит все документы, это сделает Росреестр и сделка будет отменена.

Также нужно учитывать, что ребенок может быть собственником, но быть прописанным в другом месте, поэтому важно внимательно изучать выписку из ЕГРН.

Также возникает риск, если продаваемая квартира была куплена с участием маткапитала, но детям не были выделены доли – тогда сделка будет аннулирована. Поэтому, если у продавца есть дети, родившиеся после 1 января 2007 года, нужно обязательно проверить, на какие средства была приобретена недвижимость. Для этого можно попросить выписку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала либо проверить договор купли-продажи.

Для продавца

Риски продавца, умолчавшего о несовершеннолетнем собственнике следующие:

• покупатель может подать на него в суд о том, что не были предоставлены сведения о ребенке;
• органы опеки потребуют выделения доли или денег для ребенка, иначе сделка будет аннулирована.

Но самые серьезные последствия возникают, когда продавец приобретал квартиру, которую сейчас продает, с помощью маткапитала, но не выделил детям доли.  В этом случае грозит:

• требование о возврате средств маткапитала от Пенсионного фонда;
• аннулирование сделки;
• уголовная ответственность за мошенничество по ст. 159 УК РФ.

Таким образом, продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину, предполагает множество нюансов, несоблюдение которых грозит невозможностью сделки либо ее аннулированием после проведения.