Страхование залога по ипотечному кредиту: что это и зачем нужно?

Страхование залога по ипотечному кредиту – современный финансовый инструмент, обеспечивающий надежную защиту участников сделки. Приобретение полиса является обязательным в силу ст. 31 закона 102-ФЗ. Расходы по договору норма возлагает на  залогодателя.

Общая характеристика

Соглашение о защите ипотечной недвижимости заключается по правилам ст. 929 – 930 ГК РФ. Страхования компания гарантирует компенсационную выплату на случай уничтожения либо повреждения залогового имущества. Выгодоприобретателем по сделке признается банк. Размер же возмещения ограничивается рыночной стоимостью объекта либо остатком задолженности. Сумма покрытия нередко снижается по мере погашения кредита.

Предметом страховой защиты могут быть любые виды ипотечной недвижимости:

• земельные участки;
• квартиры;
• комнаты;
• жилые дома;
• хозяйственные постройки;
• коммерческие объекты и др.

Целевое использование не имеет решающего значения. Приобрести полис можно как на коттедж, так и промышленный комплекс. Жестких требований к страхователю нет. Классическим вариантом является возложение расходов по приобретению полиса на заемщика. Если обеспечение по кредиту предоставляют третьи лица, сделку заключают они. Совмещение залогодателя и заемщика в одном лице необязательно.

Закон не запрещает банку брать страховые расходы на себя. Соответствующее условие должно быть прописано в ипотечном договоре. В практике такие соглашения не встречаются.

Вам будет интересно прочитать

Все про страхование ипотеки

 

---

Обязательно или нет

Отказаться от страхования залога нельзя. Согласие на приобретение полиса заемщик выражает в письменной форме еще на этапе подачи заявки. Многие банки выступают в роли агентов по продаже финансовых продуктов партнеров. В таких случаях кредитный договор и соглашение о страховании заключаются одновременно.

Если впоследствии залогодатель уклоняется от продления полиса, банк может оплатить его самостоятельно. При этом у кредитора возникнет право взыскать к заемщика уплаченную за полис сумму.

Злостные нарушения влекут расторжение ипотечного договора в одностороннем порядке. С должника взыскивается весь остаток кредита, а также начисленные к этому времени проценты и штрафы.

Стоимость защиты от рисков

Размер страховой премии по полису напрямую зависит от рыночной стоимости недвижимости и срока договора. На начальном этапе максимальное возмещение будет равно оценке имущества. В дальнейшем можно страховать объект на сумму долговых обязательств перед банком. Предложений на рынке достаточно:

В большинстве случаев заемщику приходится заключать договор с одним из партнеров банка. За обслуживание кредитное учреждение может взимать внушительную комиссию. Нередко вознаграждение агента превосходит сумму страховой премии. Клиентам следует помнить об этом и стараться самостоятельно приобрести полис. Отыскать подходящий вариант можно через форму-агрегатор страховщиков: 

Что нужно знать о страховании залога

Механизм защиты ипотечной недвижимости обладает своей спецификой. Значительное повреждение или гибель имущества дает банку право расторгнуть кредитный договор в одностороннем порядке. При этом залогодержатель обращается за выплатой не к заемщику, а к страховой компании. К должнику претензии адресуются только при недостаточности возмещения.

В практике реализация норм вызывает немало вопросов. Формально банк является выгодоприобретателем по полису. Кредитная организация обладает преимущественным правом на удовлетворение. Однако требования нередко отклоняются:

1. Пассивность. Чтобы получить деньги, банк должен направить в адрес страховщика письменное требование. Обязательным условием становится соблюдение сроков (постановление АС Уральского округа по спору № А50-8982/2017).
2. Выплата собственнику недвижимости. В практике встречаются весьма спорные ситуации. Банкам иногда отказывают в страховом возмещении, ссылаясь на перечисление денег залогодателю. В своих рассуждениях юристы компаний опираются на буквальное толкование ст. 334 ГК РФ. Залогодержатель якобы обладает преимуществом перед кредиторами, но не перед собственником объекта. Подтверждение такая точка зрения нашла в постановлении 9ААС по делу А40-133804/17. Впрочем, присутствует в общефедеральных базах и противоположная практика (спор А40-245057/2015).

Таким образом, заемщику нужно действовать по обстоятельствам. При повреждении или гибели имущества он может обратиться за выплатой и восстановить предмет залога. Это позволит сохранить надлежащее обеспечение и продолжить погашение кредита в общем порядке. Однако такие действия придется согласовать с банком.