Как продать квартиру с материнским капиталом?

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, семья может после завершения государственной регистрации прав. Использование сертификата не налагает обременений на недвижимость. Собственники могут распоряжаться ею по личному усмотрению. При этом должны приниматься во внимание особенности продажи имущества несовершеннолетних.

Кому принадлежит квартира

Статья 10 закона 256-ФЗ от 29.12.2006 года допускает использование материнского капитала для покупки жилья. Средства направляются на оплату по любой законной сделке на первичном или вторичном рынке. Условием становится оформление помещения в долевую собственность. Кроме того, объект должен находиться на территории РФ, отвечать санитарным и техническим нормам (Обзор практики ВС РФ от 22.06.2016).

Права на недвижимость приобретают получатель государственной поддержки, все его дети и супруг. Сожитель претендовать на квартиру не может (решение ВС РФ № АКПИ18-915). Исключение составляют случаи финансового участия в покупке. Взрослые члены семьи могут получить долю лишь при совместном несении затрат. Факт передачи собственных денежных средств должен быть подтвержден документально.

Размер долей законом не определен. Они устанавливаются по обоюдному соглашению. Обычно применяется пропорциональный метод. Доли определяют согласно финансовым вложениям каждого участника.

Несовпадение моментов покупки квартиры и регистрации прав детей нередко вводит граждан в заблуждение. Часть помещения принадлежит детям сразу после приобретения. Родители (усыновители) лишь выполняют свою обязанность по выделению долей. Такую позицию поддерживает ВС РФ в шестом разделе обзора практики от 06.07.2016 года.

Вам будет интересно прочитать

Как делится материнский капитал при разводе супругов?

 

---

Особенности распоряжения имуществом детей

Несовершеннолетние граждане могут владеть жилой недвижимостью на территории РФ. Законные представители не вправе претендовать на собственность детей, но обязаны действовать в их интересах (ст. 60 СК РФ). При заключении сделок с имуществом ребенка родители, усыновители, опекуны, попечители должны соблюдать ряд правил.

1. Экономическая целесообразность. Основной задачей сделки является получение несовершеннолетним собственником выгод. В связи с этим дарение недвижимости от имени ребенка практически невозможно. Безвозмездные соглашения, вне зависимости от мотивов, ухудшают имущественное положение первоначального владельца.
2. Согласование с органами опеки и попечительства. На совершение сделки потребуется получить письменное разрешение государственной службы. Сотрудники ведомства контролируют исполнение всех обязательств законными представителями детей.

В практике встречаются ситуации, когда родители (усыновители) продают квартиру до выделения доли ребенку. Такие действия дают Пенсионному фонду РФ право требовать возврата материнского капитала. Кроме того, органы опеки либо прокурор могут предъявить иск о недействительности договора отчуждения.

Вам будет интересно прочитать

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

 

---

Порядок заключения сделки: пошаговая инструкция

Продажа квартиры с материнским капиталом начинается со сбора документов. Первым этапом станет подтверждение прав собственности. К моменту заключения договора с покупателем доли детей должны быть зарегистрированы в едином реестре. Доказательством станет выписка из ЕГРН.

Следующим шагом является обеспечение интересов несовершеннолетних. Законные представители обязаны определиться с эквивалентом, который ребенок получит в результате сделки. Вариантов несколько (ст. 37 ГК РФ, ст. 19 – 21 закона 48-ФЗ):

1. Деньги от продажи доли зачисляются на личные счета детей (депозит, вклад).
2. Несовершеннолетние граждане становятся собственниками другого равноценного жилья.
3. Выручка идет на оплату дорогостоящего лечения или реабилитации по показаниям врача.

Исчерпывающего перечня нормативными актами не установлено. Органы опеки и попечительства рассматривают каждый случай отдельно.

Заявление о выдаче разрешения на совершение сделки направляется в письменной форме. На рассмотрение обращения статьей 21 закона 48-ФЗ отведено 15 дней. Отказ чиновники обязаны мотивировать. За законными же представителями признано право оспаривания решения органа в суде.

После получения разрешения можно заключать договор купли-продажи. С 2019 года сделки с долями в недвижимости совершаются в нотариальной форме (ст. 42 закона 218-ФЗ). Поправки об упрощении соглашений с участием несовершеннолетних не коснулись. При продаже такой недвижимости обойтись без удостоверения не удастся.

Регистрацией перехода прав нотариус занимается самостоятельно. Сведения в Росреестр передаются по электронным каналам.

Завершающим этапом становится предоставление отчета. Органы опеки и попечительства могут потребовать документальных доказательств исполнения условий продажи. Подтверждением служат банковские выписки о зачислении средств на имя ребенка, соглашение о передаче в его собственность равноценного жилья, квитанции об оплате медицинских услуг и т.д.