Договор пожизненной ренты на квартиру: плюсы и минусы

Договор пожизненной ренты на квартиру широко используется в развитых странах мира. В России механизм только начинает распространяться. Граждане относятся к правовому инструменту настороженно. Большинство пенсионеров не понимают истинного смысла сделки и боятся лишиться единственного жилья. Мы решили рассказать об особенностях, типах, а также плюсах и минусах.

Что такое пожизненная рента

Официальное определение договору дано статьей 583 ГК РФ. Термином обозначают гражданско-правовое соглашение, по которому собственник квартиры передает недвижимость другому участнику. В обмен на имущество получатель обязуется регулярно выплачивать фиксированную сумму. Закон допускает замену денежного вознаграждения натуральной формой. Однако отсутствие четкой юридической формулировки создает риск споров и злоупотреблений.

Особенностью сделки является неопределенный срок. Платежи по соглашению пожизненной ренты перечисляются до фактической смерти гражданина.

Статья 596 ГК РФ предусматривает несколько вариантов. В статусе получателя ренты могут выступать собственник квартиры либо указанный им человек. Соглашение разрешено оформлять в пользу нескольких лиц. Если один из таких граждан умирает, его доля распределяется между другими участниками. Прекратить выплату денег нельзя до кончины последнего выгодоприобретателя.

А вот плательщиком ренты может быть не только физлицо, но и организация. Закон не ставит ограничений. Заключать договоры вправе даже некоммерческие объединения.

Рента является обременением. О таком ограничении делается запись в ЕГРН. В случае продажи или иного отчуждения квартиры обязанности по регулярным выплатам ложатся на нового собственника (ст. 586 ГК РФ).

Всего главой 33 Кодекса предусматривается три типа ренты:

Права и обязанности сторон

Отдельный раздел договора отводят под описание порядка сотрудничества. Участникам необходимо четко обозначить полномочия и обязанности, а также разграничить ответственность. От качества проработки вопроса зависит фактическое исполнение сделки.

Сделка выстраивается по взаимному принципу. Обязанность одного участника порождает встречное право другого. Важным моментом при заключении и исполнении договора является добросовестность. Каждый из участников может свободно реализовывать свои права. Злоупотреблять ими нельзя. Грань здесь очень тонка. Однако судам удается выявлять нарушения и пресекать их. Если служители Фемиды посчитают, что один из партнеров злоупотребляет полномочиями, в защите откажут (решение Чертановского райсуда Москвы по делу № 02-0151/2016).

Плюсы и минусы

Пожизненная рента в России используется преимущественно пенсионерами. Соглашение становится средством обеспечения достойной старости. Рентные платежи в сумме с государственной пенсией и пособиями позволяют сохранить привычный уровень жизни. При этом право на проживание в квартире граждане сохраняют. Это прописывается в договоре. В Санкт-Петербурге, например, действует специальная муниципальная программа. Таким способом мэрия поддерживает коренных жителей старше 75 лет.

Недостатком механизма остается минимальная юридическая проработка. Даже в 2024 году сегмент криминализован. Правовая неграмотность пенсионеров способствует развитию мошеннических схем. Отказ от услуг специалиста при заключении договора грозит потерей квартиры. Сотрудничество с частными лицами сопряжено с риском прямого обмана и насильственной смерти.

С точки зрения плательщика ренты также можно выделить плюсы и минусы. Договор позволяет приобрести дорогостоящую недвижимость при относительно невысоких затратах. Недостатком схемы является неопределенный срок выплат. Точно спрогнозировать период дожития человека невозможно. Серьезной проблемой остается конфликтность граждан в преклонном возрасте. Нередко после заключения сделки пенсионеры пытаются аннулировать договор или завещать квартиру третьим лицам.

В практике широко распространены случаи оспаривания соглашений наследниками. После смерти якобы одиноких стариков объявляются родственники. Такие граждане могут обвинять плательщика ренты в обмане пенсионера, фальсификации документов, заключении сделки с недееспособным лицом и т.д. Отстаивать правоту приходится в судебном порядке. Процессы же могут тянуться несколько лет и сопровождаться арестами недвижимости.

Как оформить договор

Законодатель предъявляет жесткие требования к соглашению. Договор пожизненного содержания с иждивением, а также прочие формы ренты удостоверяются нотариусом. Поскольку предметом сделки становится недвижимое имущество, обязательной признается государственная регистрация. Пренебрежение статьей 584 ГК РФ грозит недействительностью. Ничтожным является контракт, к моменту заключения которого зафиксирована смерть получателя.

1. Размер рентной платы. Если имущество переходит к плательщику бесплатно, ежемесячная сумма не может быть ниже прожиточного минимума. В расчетах стороны должны отталкиваться от регионального значения. Федеральный показатель в 2024 году установлен на уровне 10 609 рублей (уточняйте по ссылке, величина меняется раз в квартал). В процессе исполнения сделки выплата индексируется (ст. 597 ГК РФ). Кроме того, участники вправе согласовать натуральную форму содержания. Плательщик ренты обязуется регулярно приобретать лекарства, продукты питания, одежду на определенную сумму. Не запрещено законом утверждать и комбинированные схемы (денежное содержание, помощь в быту, покупка вещей, оказание услуг).
2. График платежей. Сторонам необходимо оговорить сроки перечисления средств. Если график не утвержден, деньги должны поступать на счет получателя по окончании каждого месяца.
3. Выкуп ренты. В соглашении стоит прописать сумму, единовременная выплата которой приведет к завершению сотрудничества. Во избежание споров установить следует и основания прекращения договора.

Большое значение при оформлении соглашения имеют разделы об ответственности. В случае просрочки рентного платежа с плательщика могут взиматься пени и штрафы. Риск гибели или повреждения недвижимости покрывают страховкой. В договоре нередко прописывают периодичность ремонта помещения и прочие организационные моменты.

Как расторгнуть соглашение

Договор прекращает действовать в нескольких случаях. При надлежащем исполнении отношения завершаются с кончиной получателя ренты. Датой расторжения признается день, указанный в свидетельстве о смерти. В этом случае обременение с квартиры снимается, а запись из государственного реестра исключается. Наследники человека, заключившего соглашение, не вправе претендовать на выплаты или требовать возврата квартиры.

Досрочно расторгнуть договор можно при наличии нарушений. Получатель ренты вправе отказаться от сделки. Существенным проступком считается явное уклонение от исполнения обязанностей, систематические задержки выплат либо перечисление меньших сумм, игнорирование установленной формы содержания (натуральной или денежной). Получатель ренты вправе потребовать не только расторжения договора, но и возмещения убытков. Если имущество по сделке передавалось бесплатно, разрешается настаивать на его возврате. При этом стоимость будет зачтена в счет выкупной цены по ренте. При расторжении договора пожизненного содержания с иждивением плательщик не вправе взыскивать с получателя понесенные расходы (ст. 605 ГК РФ).

Основанием выкупа ренты признаются также:

•  банкротство плательщика;
•  переход квартиры в общую собственность нескольких лиц;
•  инициатива плательщика.

Стороны договора могут установить дополнительные основания одностороннего расторжения сделки.

Разорвать контракт участники вправе добровольно или через суд. В первом случае они составляют нотариальное соглашение, а затем обращаются в органы Росреестра. Коррективы в ЕГРН вносят после получения документов от заявителей. Если разрешить спор мирным путем не удается, государственная регистрация осуществляется на основании вступившего в силу судебного решения.

Схематично алгоритм выглядит следующим образом:

Таким образом, договор пожизненной ренты относится к двусторонним возмездным сделкам. Заключить его вправе только дееспособные собственники имущества. Требование нотариального удостоверения продиктовано желанием законодателя обезопасить граждан от обмана и принуждения. Независимый специалист подробно разъясняет получателям ренты смысл сделки, проверяет добровольность подписания соглашения, а также подтверждает адекватность физлиц. В России механизм используется недостаточно широко. Интегрировать юридический инструмент в отечественную практику пытаются органы власти. С этой целью реализуются муниципальные и региональные программы. Не исключено, что пожизненная рента позволит преодолеть проблему низкого уровня жизни одиноких пенсионеров.