Что нужно знать перед оформлением займа под залог квартиры

Взять заем под залог квартиры в 2024 году предлагают в банках, микрофинансовых организациях, кредитных кооперативах. Программы отличаются процентными ставками, сроками, требованиями к недвижимости. Однако базовые принципы оформления едины. Ипотека рассматривается в качестве наиболее надежного обеспечения долговых обязательств. Обременение подлежит регистрации в государственном реестре и снимается лишь после полного погашения кредиторских требований.

Правовая природа залога

Юридическому содержанию ипотеки посвящено немало официальных писем и научных публикаций. Многочисленные упоминания о механизме присутствуют в трактатах древнеримских цивилистов. В России правила залога регламентируется положениями ГК РФ и закона 102-ФЗ от 16.07.1998 года.

Определение термину дает ст. 334 Кодекса. Под таковым понимается обязательство собственника, представить удовлетворение кредитору из стоимости имущества. Основанием признается нарушение или неисполнение обеспеченной сделки. В отдельных случаях соглашение может предусматривать передачу ипотечного объекта в собственность залогодержателя.

Обременение призвано защитить интересы кредиторов. Лицо, требования которого обеспечены ипотекой, имеет приоритет перед другими взыскателями. На залоговое имущество не распространяется исполнительский иммунитет (ст. 446 ГПК РФ). Если к моменту разбирательства предмет залога будет поврежден или уничтожен, выплаты произведут из страхового возмещения. Обязанность приобретения полиса установлена ст. 31 закона 102-ФЗ.

Залог всегда существует в связи с основным правоотношением. Производный характер подтверждает и совместное постановление ВС и ВАС РФ № 6/8 от 01.06.96 года. Статья 2 закона 102-ФЗ указывает на возможность обеспечения ипотекой кредитов, займов, договоров купли-продажи, подряда и иных гражданско-правовых сделок. Стоимость залога покрывает не только основную задолженность, но также начисленные в рамках соглашения проценты, неустойки, затраты по реализации квартиры. Исключения составляют случаи установления в договоре твердой суммы (ст. 3 закона 102-ФЗ).

Еще одной специфической чертой ипотеки является ограничение прав собственника. До снятия обременения отчуждать квартиру владелец не может. Совершить сделку разрешается лишь с письменного одобрения. При этом залог с недвижимости не снимается, а риск обращения на нее взыскания сохраняется. Единственным случаем перехода прав на актив без разрешения банка является наследование. Решение о принятии имущества после смерти собственника принимают родственники. Обременение сохраняется. Кредитор вправе адресовать претензии к наследникам в пределах стоимости полученных ими ценностей.

Общие правила пользования ипотечной квартирой определены ст. 338 ГК РФ. Жилье остается у собственника. В помещении могут проживать все члены семьи. О фактической эксплуатации имущества гласит и ст. 1 закона 102-ФЗ. При необходимости помещение разрешается сдать внаем. Наличие такого права подтвердил ВС РФ постановлением № 309-АД16-8799.

Обязанность по содержанию и обеспечению сохранности объекта ст. 343 ГК РФ возлагает на собственника. Переложить на банк расходы на капитальный или текущий ремонт не получится. Самостоятельно придется оплачивать коммунальные услуги и приобретать страховку.

Вам будет интересно прочитать

Как взять ипотеку без справки 2-НДФЛ?

 

---

Правила оформления залога

Основанием возникновения ипотеки становится двусторонний договор (ст. 334.1 ГК РФ). Статус обоих участник четко определен парламентариями.

При передаче в ипотеку общего имущества получить согласие потребуется от каждого собственника. Такие лица в силу ст. 335 ГК РФ будут признаваться созалогодателями. Отвечать по договору они будут солидарно.

Предметом договора может быть недвижимость, включая все ее неотделимые улучшения. Кроме того, статья 336 ГК РФ позволяет закладывать помещения, приобретение которых только планируется.

Наложение обременений разрешено с учетом статуса объекта. Так, определенные правила необходимо соблюдать, если предметом соглашения являются сельскохозяйственные участки.

На этапе заключения сделки залогодержателя уведомляют о существующих правах третьих лиц (аренда, сервитут, рента и др.). Участник договора должен получить полную и достоверную информацию о квартире.

Норму детализирует ст. 5 закона 102-ФЗ. Предметом ипотеки признаются:

• земли, за исключением участков особого значения;
• предприятия, зарегистрированные в статусе имущественного комплекса по ст. 132 ГК РФ;
• жилье;
• садовые дома, дачи, хозяйственные постройки;
• воздушные, морские, речные суда;
• стационарные стояночные места;
• незавершенные строительством объекты.

Сооружения, возведенные самовольно, не могут выступать в качестве обеспечения. Законодатель не признает такое имущество чьей-либо собственностью. Запрещается передавать в ипотеку часть неделимого строения. А вот залог прав арендаторов и участников долевого строительства вполне возможен.

Условием действительности соглашения признается соблюдение формы. Договор об ипотеке составляется в письменном виде, а обременение подлежит государственной регистрации. В тексте обязательно прописывают сведения о сторонах, приводят технические характеристики недвижимости, указывают кадастровые, инвентарные номера. Существенным условием является также описание обеспечиваемого обязательства. Ст. 338 ГК РФ  допускает отсылочный вариант. В договоре о залоге достаточно отразить номер и дату основной сделки, а также размер задолженности и срок ее погашения.

Статья 9 закона 102-ФЗ дополняет требования. В соглашении прописывают место расположения недвижимости и право, на основании которого объект принадлежит залогодателю. Оценку проводят по соглашению сторон. В тексте закрепляется ее денежное выражение. Норма обязывает фиксировать график внесения и размер периодических взносов по кредиту.

Во избежание споров стороны вправе отражать в документе порядок продажи имущества на случай обращения взыскания. Так, закрепить разрешается внесудебный порядок. При этом следует помнить об ограничениях ст. 55 закона 102-ФЗ.

Коротко о закладной

Все большее распространение на практике приобретает удостоверение прав кредитора ценными бумагами. Одновременно с ипотечным соглашением оформляют закладную. Определение термину дает ст. 13 закона 102-ФЗ. Документом подтверждается возможность получения денежного удовлетворения по обеспеченному ипотекой обязательству. Ценная бумага составляется в традиционной или электронной форме. Цифровые варианты хранятся депозитарием и оформляются путем заполнения специальной анкеты на портале государственных услуг. В обоих случаях обязательным требованием признается регистрация. Информация вносится в единую федеральную базу сотрудниками Росреестра.

Обязанными лицами по такому документу становятся должник и залогодатель. Единственным недвижимым объектом, в отношении которого запрещена выдача закладной, является предприятие. Содержание определено ст. 14 закона 102-ФЗ:

• наименование;
• персональные данные залогодателя, включая реквизиты удостоверения личности, СНИЛС и ИНН;
• информация о первичном держателе бумаги;
• название, номер и дата обеспечиваемого договора;
• сведения о должнике;
• сумма кредиторских требований, в том числе процентов;
• срок исполнения обязательства, график периодических взносов;
• полное описание ипотечной недвижимости и ее рыночная стоимость;
• право, на основании которого действует залогодатель;
• записи о других обременениях объекта;
• отметка о регистрации ипотеки;
• дата выдачи закладной и подпись залогодателя.

Если весь текст не умещается на бланке, используют добавочные листы. Приложением становятся кредитные соглашения и иные документы, детализирующие условия сделки. Решение о выдаче ценной бумаги может быть принято сторонами одновременно с заключением договора либо после государственной регистрации ипотеки.

Порядок изменения и погашения записи описан ст. 13.4 закона 102-ФЗ. Скорректировать условия стороны вправе в любой момент. Однако процедура будет связана с уведомлением регистраторов и депозитария. Правила погашения ценной бумаги зависят от ее формата. Если речь идет об электронном варианте, заявления участникам подавать не нужно. Все записи вносятся на основании данных Росреестра. Бумажную закладную придется предъявить при обращении.

Риски залога недвижимости

Если должник не выполняет обеспеченную ипотекой сделку, у кредитора появляется право требовать удовлетворения из стоимости квартиры (ст. 348 ГК РФ). Держатель вправе настаивать на обращении взыскания, если:

• просроченная задолженность превышает 5% стоимости обеспечения;
• неисполнение длится более 3 месяцев подряд.

Кроме того, основанием признается нарушение графика платежей или иных условий сделки трижды за год.

Процедура может осуществляться в судебном порядке либо проводится без обращения к служителям Фемиды. Второй вариант актуален для соглашений с особой оговоркой. Он не применяется к ипотечным квартирам, признанным единственным жильем. Ограничение распространяется на случаи признания должника безвестно отсутствующим, наличие у объекта особой ценности, передаче его в залог несколько раз (ст. 349 ГК РФ). Если соглашение о внесудебном порядке нотариально удостоверено, процедура может инициироваться на основании исполнительной надписи.

Таким образом, залоговые правоотношения носят производный характер. Юридический механизм применяется в целях покрытия финансового риска. При исполнении или прекращении основного обязательства ипотека снимается. Требования к оформлению обременения максимально жесткие. Нарушение правил грозит недействительностью сделки и отказом в приоритете взыскания.