Договор ипотеки: на что обратить внимание при подписании

Договор ипотеки – это залог недвижимости. Юридические аспекты такой сделки регулируют ГК РФ и Закон об ипотеке от 16.07.1998 № 102-ФЗ. В большинстве случаев залог недвижимости – способ обеспечения обязательств по банковским кредитам, поэтому нередко под ипотекой подразумевается ипотечное кредитование, что не совсем верно.

Любое обязательство, обеспеченное ипотекой, считается основным, и ему важно уделять пристальное внимание. Но существенные условия договора ипотеки включают не только этот момент. Не менее важно проанализировать условия именно залога недвижимости – они прямо влияют на основания и последствия обращения взыскания на залог в случае неисполнения основного обязательства.

Что представляет собой ипотека

Определение договора об ипотеке дается в самой первой статье профильного закона (ФЗ-102). Выделим главные элементы сделки:

1. Стороны – залогодержатель (кредитор в основном обязательстве) и залогодатель (должник в основном обязательстве или третье лицо, которое обеспечивает обязательство за должника).
2. Предмет залога – недвижимость (жилая, нежилая, коммерческая, земельные участки и т.д.), за исключением объектов, оборот которых в России запрещен или ограничен в соответствии с законом. Предметом залога могут быть и права на недвижимость, в частности право аренды.
3. Сущность сделки – залогодержатель получает преимущественное право удовлетворить свои денежные требования к должнику по основному обязательству за счет стоимости залога. 
4. Залогодатель оставляет залог в своем владении и пользовании, и это условие не может быть пересмотрено условиями сделки.

Ипотека может возникнуть не только в силу заключения сделки, но и в силу закона. Независимо от этого, действуют общие правила. Однако если залог недвижимости возникает в силу закона, стороны вправе заключить соглашение (договор ипотеки), чтобы урегулировать правоотношения друг с другом на договорной основе.

К сделкам об ипотеке по общему правилу первично применяются положения ФЗ-102, а нормы ГК РФ о залоге действуют в пределах, не урегулированных этим законом.

Вам будет интересно прочитать

Что такое реструктуризация ипотеки?

 

---

Существенные условия договора ипотеки

Обязательное содержание договора ипотеки указано в ст. 9 ФЗ-102:

1. Предмет ипотеки – конкретная недвижимость, которая передается в залог. Обязательно должны быть указаны наименование объекта, его место нахождения и описание, позволяющие точно идентифицировать (определить) недвижимость. Также указываются правообладатель, права залогодателя на объект и орган власти, который зарегистрировал эти права. Если в залог передается право аренды недвижимости, то арендованное имущество определяется в тексте договора аналогично залогу этого имущества. Дополнительно при этом указывается срок аренды.
2. Оценка залога – определенное стоимостное (денежное) выражение. Оценка может быть сделана сторонами самостоятельно (по соглашению) или на основании экспертной оценки стоимости объекта. Если в ипотеку передается объект незавершенного строительства, обязательна его рыночная оценка на момент заключения договора. 
3. Сущность, размер и срок исполнения обязательства – основного, которое обеспечено залогом. Указываются основания возникновения такого обязательства, срок и, если предусмотрена, периодичность исполнения, а также сумма (денежное выражение) обязательства. Если сумму нельзя определить в текущий момент, то должны быть указаны все необходимые и достаточные условия для ее определения в будущем.

При заключении договоров ипотечного кредитования с физическими лицами нужно учитывать положений ФЗ-353 от 21.12.2013 года о потребительском кредитовании. Но в основном это касается условий самих кредитных договоров, а они, как известно, готовятся банками самостоятельно.

Если все существенные условия договора ипотеки не согласованы (не указаны и не определены в тексте договора), может быть поставлен вопрос о незаключении сделки. При рассмотрении таких споров в судах часто акцент делается не столько на условия залога, сколько на условия основного обязательства. Поэтому главное, на что обратить внимание при подписании договора:

1. Подробное изложение основного обязательства – сущность, размер, срок, порядок исполнения.
2. Предмет залога – описание объекта недвижимости и прав на него.

В остальных моментах обычно сложностей не возникает. Но указанные два нужно расписать как можно более подробно. Причем не забывая о том, что основное обязательство и права и обязательства, вытекающие из ипотеки, взаимосвязаны. Здесь не должно быть противоречий, в частности, применительно к порядку исполнения обязательства.  

Вам будет интересно прочитать

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку на квартиру?

 

---

Порядок удовлетворения требований кредитора из стоимости залога

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, кредитор (залогодержатель) вправе получить удовлетворение за счет залога. Именно для этого и служит обеспечение.

Нередко в договорах ипотеки уделяется мало внимания порядку удовлетворения требований кредитора из стоимости залога. Вместе с тем, договором можно предусмотреть конкретные основания для таких действий и более детально, нежели в законе, прописать условия.

Стороны договора ипотеки вправе предусмотреть в условиях сделки внесудебный (досудебный) порядок обращения взыскания (удовлетворения требований) за счет залога. В этом случае первично применяется такой порядок. Если есть желание, чтобы все вопросы решались в суде, такой пункт в договор не включается. Либо распространяется на урегулирование только части споров, но не взыскания.

Судебная практика по договорам ипотеки

Она довольно-таки обширная. Наиболее важные моменты были отражены в обзоре практики, которая приводится в Письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90. Этот документ не утратил актуальности.

Отметим самое важное применительно к существенным условиям договора ипотеки:

1. Если предмет залога – объект незавершенного строительства, завершение строительства сохраняет ипотеку, а ее предметом становится возведенный объект.
2. Предметом ипотеки должен быть объект в статусе самостоятельной недвижимости, права на которую зарегистрированы в установленном порядке. Часть площади такого объекта предметом ипотеки быть не может, если ее нельзя отнести к самостоятельному объекту прав.
3. Если обязательства вытекают из нескольких сделок (кредитных договоров) между одними и теми же сторонами, возможно заключение одного договора ипотеки в обеспечение двух и более таких основных обязательств.
4. Если в договоре указаны разные оценки залога, сделку нельзя рассматриваться как несостоявшуюся, а договор – незаключенным. Но для этого критически важно, чтобы была возможность однозначно определить, какая именно оценка является согласованной сторонами как существенное условие.