Что такое эскроу-счета

Эскроу-счета позволяют заблокировать средства заказчика до того момента, как исполнитель полностью закроет перед ним все свои обязательства. Основным назначением таких счетов является обеспечение сохранности средств заказчика – пока он не получит то, за что заплатил, исполнителю не перечислят деньги.

В статье подробнее расскажем о том, что говорит закон об эскроу-счетах, их преимуществах и недостатках, а также об их применении в долевом строительстве.

Эскроу-счета – что это простыми словами

Пример с дольщиком и застройщиком приведен не случайно – с 1 июля 2019 года, в соответствии с ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, стало обязательным использование эскроу-счета в долевом строительстве.

Чтобы открыть эксроу-счет при покупке недвижимости, необходимо заключить трехсторонний договор. Его участниками являются:

• участник долевого строительства – будущий владелец квартиры в новостройке;
• застройщик;
• банк.

В долевом строительстве эскроу-счета работают так:

• покупатель открывает в банке эскроу-счет;
• покупатель и застройщик заключают ДДУ – договор долевого участия;
• покупатель перечисляет деньги за будущую квартиру на открытый банковский счет;
• после того, как стройка будет завершена, а квартира передана дольщику, деньги с эскроу-счета перечисляются на счет застройщика.

Плюсы и минусы счета эскроу

Чтобы понять всю суть эскроу-счета, нужно оценить его преимущества и недостатки.

К плюсам такого счета относятся:

• возможность заморозки средств заказчика до момента исполнения застройщиком своих обязательств;
• в случае, если застройщик не сможет исполнить свои обязательства и не закончит стройку, банк вернет вам ваши деньги;
• счет открывается абсолютно бесплатно – платить комиссию за обслуживание не придется;
• со счета эскроу не могут быть списаны деньги в счет погашения текущих долгов (например, по алиментам или кредитам) (ч. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Недостатками счета эскроу являются:

• отсутствие процентов за использование денег банком – мы привыкли, что при открытии банковского вклада мы получаем пусть небольшие, но все-таки проценты за то, что банк использует наши деньги; в случае с эскроу-счетом надеяться на бонусы от банка не придется – проценты на нахождение средств в банке не начисляются;
• максимальный размер страхового возмещения по счетам-эксроу – 10 000 тыс. рублей; именно эту сумму вы получите в том случае, если у банка, в котором вы открыли счет, вдруг отзовут лицензию (ч. 3 ст. 12.2 Федерального закона «О страховании…» от 23.12.2003 № 177-ФЗ);
• право на работу со счетами эскроу имеют не все кредитные организации – полный и актуальный перечень аккредитованных банков можно найти на сайте Центробанка;
• средства депонируются банком – это значит, что вы не сможете получить даже часть из них даже в случае крайней необходимости.

Вам будет интересно прочитать

Господдержка при покупке жилья в России

 

---

Есть ли риски при покупке квартиры в новостройке через эскроу-счет

Несмотря на то, что внедрение эскроу-счетов в практику долевого строительства осуществлялось с целью защиты покупателя от всевозможных рисков, стоит знать, что проблемы при заключении ДДУ могут возникнуть и в том случае, если деньги не были перечислены напрямую застройщику. Перечислим наиболее вероятные риски, которые могут поджидать дольщика при покупке квартиры в строящемся доме с помощью счета эскроу:

1. В том случае, если стройка заморожена, а дольщик хочет получить именно квартиру, а не деньги, которые в течение долгого времени были размещены на счете в банке, ему придется включаться в реестр дольщиков и защищать свои права в общем порядке.
2. Если дольщик решит, что квартира от застройщика, находящегося в процессе банкротства, ему не нужна, деньги ему вернут. Но не только без процентов за все время, которое они пролежали в банке, но и без учета инфляции – если год назад вы могли оплатить собственными средствами 50% от стоимости квартиры, то вполне вероятно, что сегодня вы оплатите только 40%.
3. Если вы купили квартиру в ипотеку, проценты за пользование кредитом в течение всего времени строительства вам также никто не вернет. Впрочем, с этой проблемой может столкнуться любой дольщик, а не только тот, который перечислил деньги на эскроу-счет.

Что нужно знать при покупке жилья на этапе строительства с помощью эскроу-счета

Вступая в долевое строительство с использованием эскроу-счета, важно знать и помнить о следующих ключевых моментах:

1. С эксроу-счетами работают не все банки – прежде чем заключить договор с застройщиком, стоит выяснить, может ли открыть такой счет выбранная вами кредитная организация.
2. Если банк-кредитор счета эскроу не открывает, можете оформить ипотеку в одном банке, а счет – в другом. Законом это не запрещено.
3. Чтобы открыть счет, потребуется представить в банк не только свой паспорт, но и оригинал договора долевого участия – в противном случае в оформлении счета вам откажут.
4. Помните о том, что защита Агентства страхования вкладов распространяется только на 10 000 тыс. рублей – если вы вносите на счет большую сумму, стоит быть готовым к тому, что ее часть может сгореть в случае отзыва лицензии у банка.

В каких банках открывают

Полный перечень банков, в которых вы можете открыть эскроу-счет, есть на сайте Центробанка. Среди популярных банковских организаций – Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и пр. Если не хотите изучать информацию, представленную Центробанком, можете сделать запрос напрямую в выбранный банк – вам обязаны предоставить сведения о том, оказывает ли он услуги по открытию эскроу-счетов, и на каких условиях.