Советы юриста при продаже доли в квартире

Продажа доли в квартире другому собственнику оформляется по правилам ГК РФ. Процесс заключения и исполнения сделки нельзя назвать стандартным. Специфические черты соглашению придает особый юридический статус имущества.

Преимущественное право на выкуп

Система регулирования сделок с недвижимостью выстроена с учетом общей политики государства. Законодатели постарались создать механизм, препятствующий бесконечному дроблению частной собственности. С этой целью совладельцам предоставили приоритет при покупке долей. Правило закреплено ст. 250 ГК РФ.

Минэкономразвития РФ, например, утвердило специальный порядок (приказ № 724 от 17.11.2016 года). Ведомство предписывает публиковать сообщение на сайте Росреестра, если речь идет о нежилых объектах, принадлежащих более чем 20 собственникам. Правовой основой является п. 4.1 ст. 42 закона 218-ФЗ.

В электронных извещениях обязательно указывают:

• тип недвижимого имущества;
• адрес и кадастровый номер;
• информацию о продавце;
• выкупную стоимость;
• почтовый адрес или e-mail для связи.

Электронный способ оповещения совладельцев заменил трудоемкий и дорогостоящий процесс рассылки. Ранее для соблюдения преимущественных прав приходилось отправлять заказные письма. Сбои же в работе почты приводили к длительным разбирательствам и оспариванию договоров. Собственникам квартир приходится следовать традиционному варианту и в 2024 году. Возможности публикации сообщений на сайте Росреестра им пока не предоставлено.

Игнорирование предложения о покупке в течение 1 месяца дает возможность продавцу заключить сделку со сторонним лицом (ч. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ). Наличие письменных отказов снимает вопрос ожидания.

Заключение сделки с приоритетом

Если в течение 1 месяца с момента отправки извещения совладелец согласится выкупить квартиру по установленной цене, продавец заключает договор. Изменение стоимости или иных существенных условий продажи не допускается. В этом случае процедуру оповещения прочих совладельцев придется проводить повторно.

Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

Текущие собственники квартиры имеют приоритет лишь перед третьими лицами. Если все они выражают согласие на покупку, выбор остается за продавцом. Он может заключить сделку с одним из участников либо с каждым совладельцем, распределив долю пропорционально.

Соглашение со сторонним лицом

Свободно выбирать покупателя собственник может при получении однозначного отказа. Нежелание приобретать долю выражается в игнорировании совладельцем предложения в течение 1 месяца либо нотариальном уведомлении. В этой ситуации продавец вправе заключить договор с любым желающим, придерживаясь озвученной ранее цены.

Наличие родственных отношений не влияет на порядок. Соблюдать преимущественное право все равно придется. Нарушение процедуры дает другим собственникам возможность требовать перевода сделки на себя. Впрочем, злоупотребить юридическим механизмом сложно. Заинтересованному лицу потребуется:

1. Обратиться в суд. Исковое заявление подается с опорой на п.3 ст. 250 ГК РФ. Инициировать процесс необходимо в течение 3 месяцев с момента получения информации о нарушении. Пропущенный срок восстанавливается судом на основании ходатайства при наличии уважительных причин (тяжелая болезнь, служба в вооруженных силах, отбывание наказание в исправительном учреждении). Исчерпывающего перечня таких обстоятельств не устанавливается.
2. Внесение цены сделки в депозит. Об этом нюансе знают немногие россияне. Инициируя разбирательство, истец должен перечислить выкупную стоимость доли на специальный расчетный счет суда. Настаивать на недействительности договора без выкупа недвижимости нельзя. В противном случае служители Фемиды сделают вывод о злоупотреблении процессуальными правами. На необходимость подтверждения платежеспособности неоднократно указывал ВС РФ (например, в определении по делу № 5-КГ13-109).

Процедура оформления сделки с третьим лицом не отличается от стандарта. Стороны должны уведомить других собственников квартиры, дождаться истечения 1 месяца либо получить нотариально удостоверенный отказ от соглашения, а затем составить договор. Условие о заверении и государственной регистрации остаются прежними.

Перечень документов

Отчуждение доли в праве на недвижимость требует от продавца максимального внимания к деталям. Успешное нотариальное удостоверение и регистрация сделки зависят от полноты приложений к договору.

Справки об отсутствии обременений и коммунальных долгов запрашиваются покупателем для проверки юридической чистоты объекта. Комплект документов может дополняться с учетом специфики недвижимости. Так, при покупке доли в кредит нередко заключают соглашение о залоге, заказывают отчет независимого оценщика, приобретают страховой полис. Если продажа осуществляется через представителя, потребуется доверенность.

Срок регистрации прав нового собственника установлен ст. 16 закона 218-ФЗ. Информация в реестр включается в течение 3 рабочих дней. Свидетельства не выдаются с 2016 года. Факт регистрации подтверждается специальной выпиской.

Коротко об оплате

Порядок расчетов при выкупе доли в жилой недвижимости стороны определяют по обоюдному соглашению. Жестких сроков закон не устанавливает. В практике получили распространение три схемы:

1. Предоплата. В этом случае покупатель переводит на счет продавца или вручает наличными деньгами всю сумму. Факт передачи фиксируется банковской выпиской, распиской или иным документом.
2. Расчет после регистрации прав. Условие об оплате включается в договор. В этом случае покупателю предоставляется несколько дней или недель на передачу суммы. Срок начинает течь с момента внесения записи о новом собственнике в ЕГРН.
3. Аванс/Расчет. Компромиссный вариант предполагает два платежа. Часть суммы покупатель передает продавцу в день нотариального удостоверения договора, а остаток – после включения сведений в единый реестр.

Необходимость детальной проработки системы расчетов обусловлена высокой ценой недвижимости, а также риском отказа в государственной регистрации. Если в процессе оформления сотрудники Росреестра обнаружат залог, арест или иное обременение, документы отклонят.

Последствия продажи доли в квартире

Заключение и государственная регистрация договора влечет переход прав на недвижимость к новому собственнику. Статус остальных совладельцев не меняется. Соотношение долей остается прежним. После приобретения части квартиры покупатель может реализовать свое право на ее использование. При этом он обязан принимать во внимание интересы других жильцов.

Механизм продажи нередко применяется в целях психологического давления на несговорчивых соседей. Так, например, поступают обладатели небольших долей. Выкупив незначительную часть помещения, в него вселяются и превращают жизнь совладельцев в настоящий кошмар. Полиция повлиять на таких собственников не может, ведь их действия законны с формальной точки зрения. Попытки договориться ни к чему не приводят, поскольку единственной целью становится получение выгоды. Реальную стоимость объекта завышают в несколько раз.

Устранить проблему окончательно юристам удастся лишь после ликвидации законодательного пробела. До этого момента бороться со злоупотреблениями придется российским судам.

В завершение отметим, что возникновение долевой собственности на квартиры часто связано с семейными отношениями. Именно поэтому споры о продаже такого имущества тянутся годами.