Особенности дарения квартиры близкому родственнику

Дарение квартиры близкому родственнику – безвозмездный способ передачи недвижимости, который ни к чему не обязывает получателя. Такая сделка кажется простой, особенно с учетом того, что проводится с близким человеком, тем не менее у нее есть свои нюансы.

Особенности дарения

Согласно ст. 572, дарение предполагает безвозмездность сделки. Участниками договора выступает:

• даритель – передающий имущество;
• одариваемый – принимающий его.

Даритель предлагает имущество, но для проведения сделки, одариваемый должен обозначить свое согласие принять дар.

Если в результате дарения даритель получает какую-нибудь прибыль в виде денежных средств или услуги, сделка признается мнимой и теряет силу.

Требования к участникам сделки

Чтобы сделка дарения имела юридическую силу, даритель должен:

• быть дееспособным и отвечать за свои действия, например, несовершеннолетний собственник не может оформить дарственную;
• действовать осознанно и добровольно – сделки, совершенные под давлением, не имеют юридической силы;
• владеть предметом сделки – без наличия права собственности дарения невозможно.

Согласно п.4 ч.1 ст. 575 ГК РФ, дарение между коммерческими организациями запрещено, т.е. одним из участников сделки должно быть только физическое лицо. Например, одна компания не может подарить другой офис, но если он принадлежит руководителю, а не фирме – сделка возможна. Также компания может подарить квартиру своему сотруднику, не нарушая закон.

Как оформить дарственную на квартиру между близкими родственниками

Есть разные варианты оформления дарственной, рассмотрим каждый из них подробно.

Реальный договор

Предполагает передачу имущества сразу после подписания соглашения. Порядок оформления:

• заключение договора в простой письменной форме;
• регистрация перехода права собственности.

Это самый простой вариант проведения сделки дарения, участники просто обговаривают условия между собой и подписывают договор.

Консенсуальный договор

Устанавливает обязательство дарителя передать предмет сделки в будущем. При этом чаще устанавливаются не временные рамки исполнения договора, а обстоятельства, при которых оно возможно, например, если квартира перейдет к одариваемому после его свадьбы или рождения первого ребенка.

В этом случае порядок действий следующий:

• заключается договор между дарителем и одариваемым;
• документ заверяется у нотариуса;
• после наступления обозначенных в дарственной условий регистрируется переход права собственности.

Здесь важно учитывать, что условия дарения должны наступить при жизни дарителя, в противном случае квартира перейдет к его наследникам, которые не обязаны исполнять договор.

Если родитель дарит квартиру ребенку

Для проведения сделки нужно:

• получить согласие супруга на дарение;
• заручиться согласием ребенка на принятие дара;
• оформить договор дарения;
• зарегистрировать его.

Совершеннолетние дети участвуют в сделке самостоятельно.

Если родитель дарит квартиру несовершеннолетнему

Если одариваемым выступает несовершеннолетний ребенок, нужно:

• получить согласие супруга;
• подписать договор родителю и ребенку, если он старше 14 лет;
• подать документы на регистрацию вместе с ребенком старше 14 лет.

Если ребенок младше этого возраста, он в сделке не участвует, его интересы представляет родитель или законный представитель. Один родитель может выступать в качестве дарителя и представителя интересов малолетнего ребенка одновременно.

Если оформляется дарственная между другими близкими родственниками

В этом случае сделка проходит без особенностей:

• стороны подписывают договор;
• подают заявление на регистрацию перехода права собственности.

Необходимые документы

Чтобы провести сделку дарения понадобится:

• паспорт и свидетельство о рождении каждого участника сделки;
• документ, подтверждающий родство, чтобы избежать налогообложения;
• документальное подтверждение права владения имуществом – свидетельство о праве собственности (если оно оформлялось до 2016 года) или выписка из ЕГРН;
• документ, подтверждающий право возникновения на передаваемое имущество: договор купли-продажи/дарения/мены, свидетельство о наследовании и т.д.;
• технический паспорт квартиры.

Также желательно составить акт приема-передачи квартиры. Он не входит в число обязательных документов, но позволяет минимизировать риск оспаривания сделки, фиксируя точное состояние жилплощади на момент передачи.

Где оформить

Сделка дарения оформляется в Росреестре для этого можно подать документы в регистрирующий орган лично либо дистанционно, а также обратиться в МФЦ.

Если сделка сопровождается юристом или нотариусом, документы подаются им в рамках оказания услуг.

Как оформить

При составлении дарственной нужно указать:

• сведения о сторонах и родственные связи;
• информацию о предмете сделки – подробные данные о расположении, количестве комнат, общей и жилой площади и т.д.;
• реквизиты правоустанавливающих документов;
• указание факта бескорыстной передачи имущества;
• права и обязанности сторон;
• ответственность в случае неисполнения условий соглашения;
• кадастровая стоимость квартиры;
• дата вступления соглашения в силу – если при наступлении определенных обстоятельств, их подробное описание;
• дата и подписи сторон.

Соглашение составляется по количеству участников сделки плюс один экземпляр для регистрирующего органа.

Сроки действия дарственной

Можно оформить дарственную и зарегистрировать ее в любой момент, так как у договора нет срока действия. Но если даритель находится в зарегистрированном браке и распоряжается общим имуществом, нотариально заверенное согласие супруга необходимо обновить через 30 дней.

Пока сделка не зарегистрирована, собственником имущества остается даритель, который и несет все расходы по содержанию объекта недвижимости, включая оплату имущественного налога. Все эти обязанности переходят к одариваемому сразу после регистрации сделки, т.е. после того, как он примет недвижимость.

Даритель может отменить дарение, но только через суд и в том случае, если будет доказано, что она оформлялась не по доброй воле.

Нужен ли нотариус?

Согласно ч.2 ст. 574, сделка дарения совершается в письменной форме, если одним из участников выступает юридическое лицо либо стоимость предмета договора больше 3000 рублей.

Таким образом, нотариальное заверение дарственной не требуется в стандартных ситуациях. Однако в некоторых случаях регистрация договора у нотариуса обязательно:

• если предметом сделки выступает не вся квартира, а только комната;
• если у жилплощади есть несколько собственников, а дарение доли планируется только одним из них;
• если собственник квартиры или доли является несовершеннолетним либо ограниченно дееспособным.

В остальных случаях обращение к нотариусу не запрещено, это значит, что участники сделки сами решают, регистрировать у него дарственную или нет. Но следует учитывать, что участие нотариуса гарантирует юридическую чистоты сделки и минимизирует риск ее оспаривания в дальнейшем.

Кто и как должен платить налоги?

В соответствии с ч. 18.1 ст. 217 НК РФ, если оформляется дарственная между близкими родственниками, налоги с имущества получаемого в результате дарения не уплачиваются.

В соответствии со ст. 14, близкими родственниками считаются:

• супруги;
• родители и дети (как родные, так и усыновленные);
• дедушки, бабушки и внуки;
• братья и сестры как полнородные (имеющие общих родителей), так и неполнородные (когда общим является только отец или мать).

Именно этот нюанс делает передачу имущества по дарственной выгодной.

Остальные расходы по сделке (услуги нотариуса, госпошлина за регистрацию и т.д.) оплачиваются сторонами по договоренности, но обычно это делает одариваемый.

Плюсы и минусы оформления дарственной

У данного вида сделки есть как преимущества, так и недостатки.

К плюсам относится:

• простота процедуры оформления – не требуется нотариально заверение и юридическое сопровождение, достаточно подписать договор и подать заявление в Росреестр на регистрацию сделки;
• точная дата вступления в собственность – в отличие от купли-продажи, право собственности возникает с момента фактического вступления во владения, а не с момента регистрации сделки;
• возможность исключить недвижимость из общего имущества супругов – даже если одариваемый находится в браке. Жилье, полученное в дар, не входит в общее имущество и не подлежит разделу при разводе;
• отсутствие налогообложения, если сделка заключается между близкими родственниками;
• возможность обойти некоторые законодательные ограничения – например, подарить свою долю, если другие собственники отказываются подписывать согласие на продажу. Но в этом случае риск оспаривания сделки достаточно большой.

Минусы оформления дарственной:

• даритель не может прописывать дополнительные условия дарственной, так как этот вид сделки является безусловной – передавая имущество, в отличие от завещания, собственник теряет все права на него;
• риск признания сделки недействительной.

Таким образом, недостатки передачи имущества через дарственную небольшие и полностью компенсируются преимуществами.

Кто и при каких условиях может оспорить дарственную?

Оспаривание дарственной производится в судебном порядке и на основаниях ст. 579 ГК, если одариваемый:

• совершает противоправное действие, направленное на дарителя или членов его семьи;
• небрежно обращается с даром, создавая риск его порчи или полного уничтожения, и при этом предмет дарения имеет для дарителя неимущественную ценность;
• совершает действия, в результате которых даритель умирает (в этом случае ходатайство об оспаривании подается наследниками).

Также сделка аннулируется, если тип договора консенсуальный и даритель умирает до вступления его в силу.

Другие основания для оспаривания:

• несоблюдение законодательных норм при оформлении дарственной;
• отсутствует согласие второго супруга на сделку;
• кредитор предъявляет требование об отмене дарственной по причине банкротства дарителя.