Банк может передать ипотеку другому банку по договору цессии или в порядке правопреемства. В обоих случаях заемщик продолжает исполнять долговое обязательство. Менять условия погашения новый кредитор не вправе.
Причины продажи закладных
В период массовой зачистки в банковском сегменте передача долговых обязательств стала распространенным явлением. Регулятор удалял с рынка организации с признаками финансовой неустойчивости. Рост проблемной задолженности приводил к повышению рисков. Это вынуждало банк оперативно избавляться от займов с просрочками. Практика сохранилась и в 2022 году. Цессия остается эффективным инструментом корректировки кредитного портфеля.
Ипотечные закладные реализуются банками в последнюю очередь. Недвижимость считается самым надежным обеспечением. Решение об уступке принимают по ряду причин:
- Снижение ликвидности. При неисполнении заемщиком обязательств по договору кредитор обращает взыскание на имущество. При этом требуется соблюдать многоступенчатую процедуру. Недвижимость нужно оценить и выставить на торги. Продать объект по рыночной цене удается далеко не всегда. В условиях экономической напряженности и постоянного снижения доходов населения цены на квартиры и дома падают. Банку проще передать право требования другой финансовой организации.
- Привлечение дополнительных средств. Статья 13 закона 102-ФЗ от 16.07.1998 года признает закладную ценной бумагой. Держатель актива получает право на ежемесячные платежи по кредитному договору. Именно регулярные взносы определяют доходность закладной. После заключения сделки банк может продать бумагу с небольшим дисконтом. В итоге финансовая организация оперативно получает прибыль по ипотечному займу и привлекает дополнительный капитал для выдачи новых кредитов.
Причина, по которой закладную по ипотеке передали другому банку, может быть связана с судьбой самого кредитора. Перевод прав осуществляется при реорганизации. Первоначальный залогодержатель уступает преемникам все активы и обязательства перед третьими лицами. Кроме того, без договоров цессии не обходится ликвидация и банкротство.
Чем грозит продажа закладной заемщику
Уступка прав от одного кредитора другому не меняет условий ипотечного займа. Должник продолжает придерживаться графика ежемесячных взносов и следовать установленным правилам погашения. Ставка, сроки, размеры платежей остаются неизменными.
Испрашивать разрешения на цессию банк не обязан. Однако после совершения сделки заемщику вручают письменное уведомление. В извещении указывают наименование, адрес, контактные данные и платежные реквизиты нового кредитора. Если уведомление не было направлено, должник продолжает вносить средства в пользу первоначального банка. При блокировке счетов средства разрешается перечислять в депозит нотариусу. В этом случае обвинить должника в уклонении от погашения займа будет невозможно.
Статья 389 ГК РФ предписывает уступать права требования в форме, аналогичной основному обязательству. Логично предположить, что смена залогодателя должна сопровождаться государственной регистрацией. Запись об ипотеке фиксируется в ЕГРН. Однако суды не столь категоричны. Действительной отчуждение ценной бумаги признают при соблюдении простой письменной формы. Такое заявление сделала, например, коллегия ФАС Московского округа в постановлении № Ф05-3384/14.
Вывод актуален, если изначальный кредитор озаботился оформлением закладной. Установление обременения простым договором не дает возможности уступить права другому банку без обращения в Росреестр.
Что делать заемщику
Если банк передал ипотеку другому банку по закладной, необходимо следовать изначальному графику погашения. При этом средства нужно перечислять по реквизитам, указанным в уведомлении. Во избежание мошенничества сразу после получения извещения следует позвонить в информационную службу банка. Сотрудники сервисной поддержки подтвердят или опровергнут сведения.
Расчеты с новым кредитором проводятся разными способами. Заемщик может открыть новый лицевой счет либо регулярно переводить деньги с личной карты. Механизм согласовывается с держателем закладной. При этом условия погашения кредита не могут ухудшаться.
Правила страхования остаются неизменными. Защиту от рисков обеспечивает не банк, а сторонняя организация. На взаимоотношения с этим участником продажа закладной не влияет.
Таким образом, замена кредитора по ипотечному займу не грозит гражданам негативными последствиями. Условия погашения долга не поменяются. Проблемы могут быть связаны с несвоевременным извещением или техническими трудностями в перечислении денег. При получении уведомления юристы рекомендуют немедленно связаться со службами поддержки прежнего и нового банков. Это позволит избежать неправильного зачисления средств, случайных просрочек и мошенничества.
