Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи квартиры

Оспорить сделку купли-продажи квартиры можно в течение срока исковой давности. По одним основаниям предъявить требования разрешается на протяжении 3 лет, по другим – до завершения 1 года. Отечественными судами накоплена обширная практика по отмене договоров. Нормы гражданского законодательства регулярно дополняются разъяснениями ВС РФ.

Терминология и круг лиц

Вопросам недействительности соглашений посвящен второй параграф главы 9 ГК РФ. Статья 166 Кодекса дает общую характеристику двум типам сделок:

От юридической оценки зависит срок исковой давности. Заявить о ничтожности сделки заинтересованные лица могут в течение 3 лет. Если на недействительности настаивает один из участников соглашения, период отсчитывается с момента его заключения. В остальных случаях начало срока приходится на день, когда пострадавший узнал о нарушении.

Для оспоримых сделок давность ограничена 1 годом. Здесь начало периода тоже определяют с учетом статуса истца. Если требование выдвигает сторона договора, ключевым фактором становится устранение насилия, угроз, иной формы принуждения. Для прочих заинтересованных лиц срок начинает течь с момента оповещения о соглашении. При этом он не может выходить за рамки 10 лет со дня купли-продажи квартиры (ст. 181 ГК РФ).

Основания для аннулирования сделки

Официальная классификация закреплена статьями 168 – 179 ГК РФ. Оспорить договор купли-продажи можно со ссылкой на следующие обстоятельства:

1. Нарушение закона или иных правовых актов. Отчуждение недвижимости осуществляется с учетом требований к форме и содержанию договора. Если стороны не согласовали предмет и цену, либо пренебрегли государственной регистрацией, сделка будет ничтожной. Не породит соглашение правовых последствий и при ущемлении публичных интересов. А вот нарушение процедурных правил сделает его оспоримым. Примером служит несоблюдение требований к приватизации либо продажа залоговой квартиры без проведения торгов.
2. Противоречие нравственности и принципам правопорядка. На это основание ссылаются при аннулировании сделок с недвижимостью от имени несовершеннолетних собственников. Условием становится явное ущемление прав детей (п. 17 постановления ВС РФ № 25 от 23.06.2015).
3. Мнимость или притворность. Ничтожными признаются договоры, заключенные без намерения фактического отчуждения помещения, а также соглашения, составленные с целью прикрытия иной сделки. По этому основанию часто пытаются оспорить договор купли-продажи квартиры между родственниками. Веским аргументом становится отсутствие документальных свидетельств об оплате. Пример применения ст. 170 ГК РФ на практике рассмотрен в п. 7 обзора ВС РФ № 3 от 27.11.2019.
4. Недееспособность участника в силу возраста или состояния здоровья. Оспорить сделку вправе попечители такого лица. Соответствующие полномочия есть у прокурора и представителей органов опеки. Купля-продажа изначально признается ничтожной, перехода прав на недвижимость не происходит. По аналогичному основанию аннулируют сделки ограниченно дееспособных людей.
5. Противоречие целям создания и деятельности организации. На эту причину ссылаются при участии в договоре юридического лица. Ключевое значение приобретает содержание учредительного документа. Оспорить соглашение могут собственники корпорации, ее руководители, кредиторы.
6. Отсутствие обязательного разрешения или согласия. Ярким примером является продажа квартиры хозяйственным обществом. Если такая сделка признается крупной, на ее совершение требуется одобрение общего собрания собственников (постановление ВС РФ № 27 от 26.06.2018 года). По этому основанию можно оспорить и договор продажи жилья несовершеннолетнего. Возможность появляется при отсутствии письменного разрешения органов опеки.
7. Выход за рамки полномочий доверенным лицом или ущемление интересов представляемого. Сделки могут признаваться недействительными в судебном порядке. Требования предъявляет тот участник, права которого были нарушены. При этом важно доказать недобросовестность представителя.
8. Распоряжение имуществом вопреки арестам и запретам. Купля-продажа квартиры будет признана ничтожной в силу ст. 174.1 ГК РФ. Помещение истребуют у приобретателя, если ограничение установлено законом, например, 127-ФЗ от 26.10.2002 года. Когда речь идет о судебных санкциях или иных обременениях, юридическое значение приобретает добросовестность покупателя.
9. Неспособность понимать значение действий или руководить ими. Оспорить сделку можно со стороны покупателя и продавца. В ходе судебного заседания придется доказать нахождение в неадекватном состоянии (алкогольное, наркотическое, токсическое опьянение, временное психическое расстройство, аффект, медикаментозное подавление воли и прочее). Особенности применения нормы рассмотрены в п. 13 обзора ВС РФ № 3 за 2019 год.
10. Заблуждение. Вопрос о недействительности можно поставить в случае продажи квартиры по ошибке. Достаточным основанием ст. 178 ГК РФ признает явную оговорку или описку, отсутствие у участников сделки четкого представления о предмете договора, непонимание юридической природы соглашения и его последствий. Причиной оспаривания может быть заблуждение относительно статуса и полномочий лица, совершающего сделку, а также неверного толкования обстоятельств контракта. А вот мотивы купли-продажи суд не заинтересуют.
11.  Обман, насилие, угрозы. Сделки по принуждению признаются недействительными по требованию потерпевшего лица. Со ссылкой на ст. 179 ГК РФ оспариваются также договоры на кабальных условиях (заведомо невыгодные соглашения). При этом истец обязан доказать существование тяжелых жизненных обстоятельств, вынудивших согласиться на куплю-продажу. Оспорить такую сделку можно как со стороны продавца, так и покупателя.

В юридической литературе встречаются и иные типы классификации. Однако мы считаем официальную версию наиболее точной и полной.

Как покупателю защититься от оспаривания

Избежать длительной судебной процедуры после приобретения жилья помогает предварительная проверка. Перед заключением договора необходимо уточнить следующие моменты:

Перед заключением договора не лишним будет запросить у продавца документ о снятии с регистрационного учета всех пользователей помещения, квитанций об оплате коммунальных услуг. Удостовериться стоит и в отсутствии самовольной перепланировки квартиры. Для выявления таковой необходимо получить паспорт технической инвентаризации. 

Эффективным инструментом защиты является страхование титула. Услугу оказывают финансовые организации. Риском признается недействительность договора с истребованием недвижимости у приобретателя. Полис выдается на 3 года.

Алгоритм оспаривания сделки

Порядок защиты интересов зависит от характера нарушения, статуса заявителя и обстоятельств дела. Действовать необходимо сразу после получения информации о заключении незаконной сделки.

Первым шагом станет сбор доказательств, определение круга лиц и формирование правовой позиции. Кроме того, лучше предварительно направить оппонентам претензию. О необходимости соблюдения этого требования заявил АС Волго-Вятского округа при разрешении дела № А28-4168/2017. Практика неоднозначна, но пренебрежение претензионным порядком грозит затягиванием процесса.  

Подать исковое заявление нужно по месту нахождения имущества. К выводу об исключительной подсудности пришел, например, Центральный райсуд Оренбурга при рассмотрении спора № 2-2573/2015.

Процесс включает следующие стадии:

1. принятие иска к производству;
2. подготовка дела к рассмотрению, распределение бремени доказывания;
3. слушание по существу;
4. вынесение решения.

Истцу потребуется доказать не только факт недействительности сделки, но и свою заинтересованность. Поскольку разбирательство строится по принципу состязательности, придется также опровергнуть доводы оппонентов. Продолжительность тяжбы определяется особенностями дела. Статья 154 ГПК РФ устанавливает базовый срок в 2 месяца. Однако нередко производство приостанавливается для решения отдельных вопросов, проведения экспертиз, получения заключений от специалистов. Увеличивает период спора также подача апелляционных, кассационных и надзорных жалоб.  

При положительном исходе договор купли-продажи аннулируется полностью или частично. В государственном реестре восстанавливается запись о прежних собственниках недвижимости. Покупателю же возмещается выкупная сумма. Отсутствие у продавца денег не препятствует вынесению решения. Средства с такого участника взыскиваются принудительно. В отдельных случаях признание сделки недействительной влечет изъятие имущества в доход государства (п. 85 постановления ВС РФ № 25).