Аренда помещений в период коронавируса: советы юриста

Аренда в период коронавируса остается одним из наиболее дискуссионных вопросов. В случае простоя законодательство РФ не освобождает участников договора от обязанностей. Временная остановка деятельности не признается судами уважительной причиной. Оплачивать аренду приходится в полном объеме.

Изменят ли служители Фемиды свою позицию в связи с распространением covid-19? Мы проанализировали ключевые моменты.

О форс-мажоре

Базовое определение термина содержится в ст. 401 ГК РФ. Под таковым понимаются чрезвычайные обстоятельства непреодолимой силы. Их возникновение не связано с поведением контрагента. Форс-мажор не прекращает действия договора, но освобождает от санкций за его нарушение.

В России непреодолимым обстоятельством является не сама эпидемия, а государственные ограничительные меры. Облегчить доказывание факта в суде поможет заключение Торгово-промышленной палаты. Весной 2020 года региональные объединения получили право выдачи документов по внутренним сделкам. Теперь услугу оказывают безвозмездно (письмо № ПР/0315). Ранее заключения оформлялись только для внешнеэкономических контрактов на платной основе.

О неприменении санкций по соглашениям в связи с пандемией уже заявили Банк России (сообщение от 17.03.2020) и ФАС РФ (письмо № ИА/21684/20). Официально форс-мажором угроза заражения коронавирусом признана лишь в части регионов. Однозначно высказались по этому вопросу чиновники:

• столицы и Подмосковья;
• Пермского и Приморского краев;
• Карачаево-Черкессии;
• Севастополя;
• Карелии;
• Крыма;
• республики Марий Эл.

В список вошли Архангельская, Брянская, Вологодская, Ивановская, Курганская, Новосибирская, Нижегородская, Оренбургская, Тверская и Тульская области. Перечень пополняется ежедневно.

Однако объявления об отнесении коронавируса к форс-мажору недостаточно. Автоматического освобождения от ответственности не происходит. Запреты и ограничения, установленные властями, должны фактически препятствовать исполнению сделки. Приведем пример:

Заявляя о форс-мажоре, важно помнить о временных границах. Участники договора освобождаются от санкций за неисполнение только на период действия непреодолимых обстоятельств. Это означает, что погасить задолженность по арендной плате придется сразу после отмены государственных ограничений. В противном случае контрагент  взыщет неустойку.

Платить или не платить

Признание пандемии форс-мажором не решит основной проблемы. Задолженность по арендному договору будет накапливаться. Даже при отсутствии штрафов участники сделки столкнутся с необходимостью ее оплаты. При нулевой выручке это грозит серьезными финансовыми трудностями и даже банкротством.

Найти выход из ситуации поможет закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 года. Нормативный акт наделяет Правительство России полномочием на ввод режимов повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Этим же документом определяются особенности регулирования арендных отношений.

Уменьшение стоимости  

Апрельский закон дает право участникам  требовать сокращения стоимости пользования недвижимостью. Настаивать на пересмотре цены разрешено при вводе на территории региона режима чрезвычайной ситуации или повышенной готовности. Внести изменения в договор можно в течение всего 2020 года. Закрепить свое решение контрагенты должны документально. Для этого придется составить дополнительное соглашение.

Норма вызвала бурную дискуссию в среде юристов. Правозащитники спорят о целесообразности ограничения свободы ценообразования и опасаются злоупотреблений. Неясным остается и период снижения арендной платы. В статье 19 даются лишь общие формулировки. Истолковать их можно по-разному. Представители бизнеса настаивают на снижении аренды за весь 2020 год. Собственники недвижимости согласны на дисконт на время фактического простоя.

Юристы рекомендуют разрабатывать схемы уменьшения платы с учетом ее структуры.  

Во всех случаях уменьшить стоимость аренды удастся лишь при обоюдном согласии сторон. Обязанность сделать скидку возникает у собственника лишь при предоставлении доказательств невозможности использования имущества (ч. 3 ст. 19 закона 98-ФЗ). Увы, способ подтверждения такого факта в нормативном акте не описан.

Расторжение договора в связи с коронавирусом

Пострадавшие от пандемии организации и предприниматели могут досрочно отказаться от аренды. Соответствующее право возникает у них в силу ст. 451 ГК РФ. Угроза массового заражения коронавирусом, государственные запреты и ограничения – все это попадает под определение существенного изменения обстоятельств. Предвидеть такую ситуацию нельзя даже при проявлении должной осмотрительности.

Механизм универсален, но судебная практика по направлению нарабатывается медленно. Норма позволяет не только расторгать, но и менять соглашение. Этот порядок подходит для согласования в индивидуальном порядке:

• арендных каникул;
• частичного списания задолженности;
• временного снижения тарифов;
• включения или удаления сопутствующих аренде услуг;
• коррекции целевого пользования помещениями и т.д.

Практикующие юристы сообщают о попытках арендодателей отнести пандемию к предпринимательским рискам. Интерес оппонентов сводится к взысканию компенсации за одностороннее расторжение контракта.  В таких ситуациях коммерсантам рекомендуют опираться на аналитические отчеты штатных экономистов и бухгалтеров. Если в спорный период убытки достигнут экстремальных отметок или явно выйдут за привычные рамки, изменения будут признаны существенными. Арендодатель не сможет потребовать оплаты штрафа.

О прекращении отношений контрагента необходимо уведомить письменно. Введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации не освобождает от процедуры приемки-передачи. Арендатор должен вернуть недвижимость законному владельцу с составлением акта. Если вторая сторона уклоняется от приемки, факт следует зафиксировать. В качестве подтверждения добросовестности подойдут приглашения-извещения с отметкой о вручении, а также нотариально удостоверенный протокол.  В противном случае возникнет риск формирования задолженности  и взыскания ее в судебном порядке.

Приостановка действия соглашения

Статья 19 закона 98-ФЗ от 01.04.2020 года обязывает арендодателя предоставить партнеру отсрочку. Механизм применяется к договорам, предметом которых является недвижимость. Условием становится подача письменного заявления. На его рассмотрение отведено 30 суток.

Порядок предоставления отсрочки утвержден правительственным постановлением № 439. Ключевыми условиями являются:

1. Дата договора. Нормы применяются, если соглашение было подписано до введения на территории режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
2. Ограниченный срок. Отложить разрешается арендную плату за 2020 год. На задолженность прошлых лет отсрочка не распространяется. Льготный период будет действовать до 1 октября.
3. Включение в перечень. Арендатор должен заниматься деятельностью, указанной в правительственном списке.
4. Статус имущества. Претендовать на отсрочку вправе участники соглашений, предметом которых является нежилая недвижимость. Форма собственности юридического значения не имеет.

Порядок расчетов стороны устанавливают самостоятельно. Однако схема должна соответствовать основным целям постановления – обеспечение финансовой стабильности бизнеса. Взыскание вознаграждения за отсрочку не допускается.

Если денег на оплату нет…

Наиболее эффективным решением являются переговоры. Процесс урегулирования выглядит следующим образом:

Убедить арендодателя пойти на уступки помогут различные аргументы. Так, предприниматели могут сделать ставку на следующие моменты:

1. Площадь помещения. В условиях экономического спада отыскать партнера, готового занять крупный объект недвижимости нелегко. Собственник заинтересован в сохранении отношений с основными партнерами.
2. Длительное сотрудничество. Арендодателю можно гарантировать многолетнее партнерство. Для этого следует увеличить срок сделки на несколько лет. Это позволит контрагенту планировать свои доходы на перспективу. Особое внимание необходимо акцентировать на надежности (например, отсутствие просрочек по арендным платежам до пандемии).
3. Инвестиции. Арендатор заинтересует партнера, если согласиться взять на себя капитальный ремонт или неотделимые улучшения. Заняться этим можно в период вынужденного простоя. Интересным решением также станет бартер услуг, работ или товаров.
4. Социальная значимость. В ходе переговоров стоит сделать акцент на суть бизнеса, его роль в поддержании населения, а также апеллировать к общегражданской позиции.
5. Причины и следствия. Указание прямого влияния пандемии на финансовое состояние арендатора тоже поможет убедить партнера в необходимости уступок.
6. Объединение усилий. Если речь идет о торговых комплексах, занимаемых несколькими организациями, вести диалог с арендодателем можно совместно. Угроза потери значительного числа партнеров делает оппонентов сговорчивыми.

Если владелец здания отказывается уступать, а денег на оплату задолженности нет, придется отстаивать интересы в суде. При полном отсутствии средств у бизнеса остается последний инструмент. Утрата платежеспособности вынуждает заявить о банкротстве. Временный мораторий распространяется на кредиторов. Однако по правилам закона 127-ФЗ от 26.10.2020 года руководитель компании, а также предприниматель обязаны лично обратиться в арбитраж при выявлении явных признаков несостоятельности.

Идем в суд

При подготовке к разбирательству арендатору нужно принять во внимание ряд нюансов. Так, уйти от штрафных санкций за несвоевременную оплату не получится, если:

• не соблюдена процедура уведомления контрагента о форс-мажоре;
• ограничительные меры не имеют прямого влияния на деятельность и не препятствуют надлежащему исполнению сделки;
• участник ссылается на резкие колебания валютных курсов или общий экономический кризис;
• приостановка работы арендатора является превентивной мерой (по собственной инициативе).

При подготовке к судебному процессу важно правильно оценивать правовую природу отношений. Так, далеко не всегда эффективными юристы считают ссылки на ст. 417 ГК РФ. Государственный запрет на ведение деятельности не влечет автоматического освобождения от арендной платы. Нормативные акты будут препятствием для оказания услуг, реализации товаров или выполнения работ. Ограничения не будут напрямую исключать возможность пользования арендованным имуществом. На площадях, например, по-прежнему можно хранить оборудование. Это особенно актуально для точек, перешедших на онлайн-торговлю. Если доводы не подкреплены чем-то еще, суд их отклонит.

​

Разорвать арендный договор и избежать убытков позволит последовательное доказывание ряда обстоятельств. В судебном процессе придется подтвердить непредвиденность и непреодолимость установленных запретов по коронавирусу, указать на высокую убыточность деятельности в спорный период. Особый акцент следует сделать на недопустимость переложения рисков только на одну сторону контракта.

Разбирательство будет строиться по правилам арбитражного или гражданского процессуального законодательства. Подсудность зависит от статуса участников. Минусом решения является необходимость оплаты государственной пошлины и длительность. В условиях перегрузки ожидать оперативного решения не стоит. Впрочем, прекращение работы приемных не препятствует подаче исков. Документы разрешается направлять почтой или в электронной форме. В этом случае сторонам удастся избежать споров относительно сроков давности.

Краткие выводы

Весной 2020 года в сложной финансовой ситуации оказалось подавляющее число российских бизнесменов. Выйти из кризиса поможет следование трем правилам:

1. Ставка на индивидуальную правовую защиту. Опираться на базовые нормы ГК РФ можно лишь при наличии надежного документального подкрепления. Коммерсантам нужно фиксировать причины отказа от сотрудничества и возврата авансов, оформлять заключения о форс-мажоре, вести мониторинг финансового состояния. Активный сбор материалов, подтверждающих негативное влияние пандемии, поможет освободиться от договорных штрафов и добиться снижения арендной платы.
2. Переговоры. Едва ли не впервые за время существования отечественной правовой системы досудебный порядок эффективнее полномасштабного разбирательства. Убытки терпят все, а потому компромисс в интересах обеих сторон сделки.
3. Формирование судебной практики. Ситуация носит исключительный характер. Отыскать в юридических справочниках готовое решение невозможно. Однако у правозащитников появился шанс на создание современной базы прецедентов. Если арендодатель отказывается идти на уступки, нужно отстаивать свою позицию в арбитраже. К разработке стратегии следует подходить творчески, опираясь не только на нормы ГК РФ, но также на основные экономические законы, причинно-следственные связи и логику.

Образцы документов

Ниже вы можете скачать образцы документов, которые могут понадобиться при взаимодействии с арендатора с арендодателем.